La copropriété en Allemagne

La copropriété en Allemagne

1. Les « textes »

Le Code civil allemand « BGB », surtout les §§ 741 ff BGB concernant la communauté par indivis et les §§ 241 ff BGB concernant les rapports d’obligations
La loi « Wohnungseigentümergesetz (WEG) » du 15 mars 1951

La « WEG » dernièrement modifiée par une reforme, votée par le gouvernement le 16 février 2007 et applicable à compter du 01 juillet 2007
Les éléments essentiels de la réforme de la loi sont les suivants:

Intégration et élaboration de la décision du « BGH » (plus haute instance juridique d’Allemagne) du 02 juin 2005 concernant le statut juridique de la copropriété, qui devient personnalité morale
Extension des compétences de décision des copropriétaires
Amélioration des possibilités pour les copropriétaires de s’informer sur les décisions de la copropriété. Obligation de l’administrateur de tenir un registre des décisions de la copropriété
Changement de la procédure juridique; la procédure juridique qui a été avant subordonnée à la « juridiction volontaire », va se dérouler selon le code de procédure civile.
Amélioration du rang de priorité de la copropriété dans la vente judiciaire : Rang « 2 », c.a.d. avant les droits réels (droits de gage foncier, hypothèques, banques) pour les appels de fonds, les réserves et les montants débiteurs résultant de la répartition pour tous les montants courants et arriérés de l’année de la saisie et pour les 2 années précédentes et pour au maximum 5% de valeur de l’appartement.
Changement des relations légales entre la copropriété, les copropriétaires et les créanciers de la copropriété. Jusqu’à maintenant il y avait une solidarité entre tous les copropriétaires; un créancier pouvait réclamer l’intégralité d’une obligation au propriétaire de son choix, à charge pour ce dernier de se retourner contre les autres copropriétaires. Suite à la reforme, la copropriété est la partie contractante et elle est en conséquence aussi le débiteur de l’obligation. Un créancier doit avoir un titre contre la copropriété, pour obtenir une éventuelle exécution forcée sur son patrimoine. Chaque copropriétaire reste redevable au prorata de sa quote part.

Déclaration de division / Contrat de division (« Teilungserklärung / Teilungsvertrag »):

C’est un document, qui est établi avant la mise en copropriété et qui règle les droits réels concernant la copropriété. Il détermine surtout les éléments suivants :

détermination des tantièmes
détermination des parties privatives ou des parties communes
connexion des tantièmes avec une certaine partie privative (clés de répartition)
détermination du type d’usage en habitation ou commercial pour les parties privatives
modification des parties à l’origine privatives en parties communes
référence au plan de division « Aufteilungsplan » (un plan de construction, signé et estampillé par le service de la construction et de l'urbanisme, qui montre la division du bâtiment ainsi que la situation et la dimension des parties privatives et des parties communes) avec déclaration de confinement « Abgeschlossenheitserklärung » (Certificat du service de la construction et de l'urbanisme où les parties privatives, les garages et les parkings sont confinées)

La déclaration de division (par une seule personne) et le contrat de division (par plusieurs copropriétaires) doivent être authentifiés chez un notaire et enregistrés dans le « livre foncier ».
Des modifications peuvent être effectuées avec l’accord des tous les copropriétaires puis être enregistrées dans le livre foncier

Le règlement de copropriété propre à chaque copropriété (« Gemeinschaftsordnung »):

C’est le document établi par accord unanime qui règle les relations entre les copropriétaires comme les questions d’usage autorisé ou l’affectation des coûts.
Le règlement de copropriété peut s’écarter des dispositions non irrévocables de la loi.
Un enregistrement dans le livre foncier est recommandé pour valider les effets du règlement envers des éventuels successeurs.
Des modifications peuvent être effectuées d’un commun accord entre tous les copropriétaires.

Décision prise à la majorité à condition qu’un droit correspondant soit octroyé par la loi ou par le règlement de copropriété.

Par exemple : la nomination et la révocation de l’administrateur de biens, la

nomination du conseil syndical, la décision concernant le budget et la

répartition.

Rang des « textes »

Les rares règlements irrévocables concernent l’indissolubilité de la copropriété (§ 11 I 3 WEG), la nomination d’un administrateur (§ 20 II WEG) et les pouvoirs de l’administrateur (§ 27 III WEG). Aucune modification n’est possible.
Les accords (règlement copropriété), qui s’écartent des dispositions non irrévocables de la loi.
Les dispositions non irrévocables de la loi « BGB » et de la loi « WEG ».
Les décisions prises à la majorité (AG) concernant l’usage conforme des parties privatives et des parties communes, ainsi que l’administration conformedu bien sauf s’il y a des accords contraires.

2. Distinction des parties communes / parties privatives

Une copropriété est déterminée sur le principe, que les parties constitutives et essentielles d’un immeuble, les parties marquant l’extérieur de l’immeuble et les parties, dont les copropriétaires sont dépendants, doivent être obligatoirement des parties communes. Le but est l’administration commune de ces parties et son usage par tous les copropriétaires.
Parties communes selon § 1 V WEG: Terrains ainsi que parties, installations et équipements de l’immeuble, qui ne se trouvent pas dans les parties privatives ou qui n’appartiennent pas à un tiers.
Parties communes selon § 5 II WEG: Parties de l’immeuble, qui sont nécessaires à son existence ou à sa sécurité ainsi que les installations et équipements de l’immeuble qui servent l’usage commun des copropriétaires. Certaines parties privatives peuvent appartenir d’un commun accord aux parties communes.
Parties privatives selon § 3 I WEG: Détermination des lots comme parties privatives suivant la déclaration de division / le contrat de division.

Parties privatives selon § 5 I WEG: les lots déterminés selon § 3 I WEG ainsi que leurs parties intégrantes à condition qu’ils puissent être modifiés, retirés ou insérés sans détériorer les parties communes ou les parties privatives d’un tiers et cela de manière à toujours assurer une cohabitation normale ou sans changer l’extérieur de l’immeuble.
Les parties privatives et leurs parties intégrantes appartiennent aux copropriétaires respectifs auxquels les parties ont été attribuées dans la déclaration de division / le contrat de division.
Les parties communes appartiennent à l’ensemble des copropriétaires.
Des modifications (p.ex. modification des tantièmes) peuvent être effectuées de principe avec l’accord des tous les copropriétaires et doivent être enregistrées dans le livre foncier. Dans le cas d’une transformation d’une partie privative en une partie commune ou inversement, il faut en outre effectuer une déclaration en commun devant un notaire. Des modifications qui concernent seulement un copropriétaire comme la subdivision d’un appartement ou l’incorporation de deux propriétés peuvent être effectuées par le copropriétaire concerné et puis déclarées dans le livre foncier. Dans le cas d’un achat/vente il faut établir un contrat entre le précédent et le nouveau propriétaire devant le notaire et enregistrer dans le livre foncier. Dans le règlement de copropriété, on trouve souvent une restriction de la disposition qui donne pouvoir à la copropriété pour intervenir lors d’une vente potentielle.
Les parties privatives sont entretenues par leurs copropriétaires respectifs.
La copropriété s’occupe de l’entretien des parties communes, dans la plupart des cas via le syndic.

3. Les parties de décisions

Les décisions concernant la copropriété sont généralement prises par tous les copropriétaires par voie de vote en réunion (Assemblée Générale). Des décisions peuvent exceptionnellement être prises par écrit, si tous les copropriétaires donnent leur accord. Les copropriétaires sont convoqués pour l’AG par le syndic au moins une fois par an. En outre, les copropriétaires sont convoqués dans les cas prévus dans leur règlement de copropriété, si plus d’un quart des copropriétaires le demande ou si une réunion doit être réitérée, parce que le quorum requis n’était pas atteint.
La convocation doit respecter des règles concernant les modalités de la convocation (délais, notification, forme), l’élaboration de l’ordre du jour et les documents requis (répartition, éventuel devis pour des travaux). Les règlements concernant la convocation et la tenue de l’Assemblée Générale ne sont pas impératifs et peuvent être changés dans le règlement copropriété (Par exemple : prolongement du délai de la convocation).
L’AG est présidée par le syndic, qui peut être un professionnel ou un des copropriétaires. Il a les taches et les obligations suivantes :

constater, que le quorum requis est atteint
appeler les points de l’ordre du jour
prendre des mesures d’ordre
recevoir et arbitrer les propositions de la formulation de décisions à voter
gérer le vote sur les pétitions
constater et notifier les résultats des votes
rédiger et signer le procès-verbal

Déroulement de l’AG

Contrôle et confirmation, que le quorum requis est atteint
Délibération sur tous les points de l’ordre du jour
Demandes de prise de décision, pétitions
Formulations de décisions
Vote
Constatation et notification des résultats des votes
Fin de l’AG après le traitement des tous les points de l’ordre du jour

Majorités utilisées pour les votes

Généralement les décisions sont prises à la majorité simple. Un copropriétaire a une voix.
Dans le cas des modifications de la construction ou, des dépenses qui dépassent le coût normal d’entretien, une décision exige l’accord des tous les copropriétaires, qui sont concernés par ces travaux. Si ces travaux représentent des mesures de modernisation ou l’ajustement au standard technique et, si le caractère de l’immeuble ne change pas et si les travaux ne nuisentpas considérablement aux copropriétaires, les copropriétaires peuvent prendre des décisions à la majorité des ¾ des voix et avec plus de la moitié des tantièmes.
Il est possible de modifier les tantièmes, si cela est souhaité dans les cas des travaux d’entretien ou des modifications de la construction ou, dans le cas des dépenses qui dépasse le cout normal pour l’entretien. Cette décision de modification des tantièmes doit être prise à la majorité des ¾ des voix et avec plus de la moitié des tantièmes.

Procès-verbal de l’AG

Suite à l’AG, le syndic doit écrire un procès-verbal des décisions prises à l’AG. Ce procès-verbal sert d’information sur le contenu et l’élaboration des décisions et doit mentionner le lieu et la date de l’AG ainsi que les formulations de décisions in extenso et le résultat respectif du vote. Le procès-verbal est à signer par le syndic et le cas échéant par le président du conseil syndical. Le procès-verbal doit être rédigé au moins une semaine avant l’échéance du délai d’un mois pour une contestation éventuelle. Mais il n’est pas nécessaire de l’envoyer à tous les copropriétaires, il suffit de le mettre à la disposition chez le syndic.

Ensuite le syndic est obligé d’exécuter les décisions prises à l’AG.

Contestation

Les décisions prises en AG peuvent être incorrectes en ce qui concerne les formalités ou le contenu. Les défauts formels concernent la procédure de la prise des décisions. Les défauts matériels dans une décision concernent une entorse à la loi ou au règlement copropriété. Les copropriétaires ont dans certains cas la possibilité de contester par voie légale les défauts mentionnés dans le délai d’un mois après la décision les concernant. La contestation a pour but de recevoir une décision de justice sur la validité d’une décision prise en AG.

4. Exécution de décisions

Le syndic est obligé d’exécuter les décisions prises à l’AG. Le syndic, élu par l’AG, est un professionnel, un des copropriétaires ou un tiers. Sa rémunération est généralement définie dans son contrat d’administration signé entre lui et la copropriété. S’il n’y a pas d’accord contractuel, le syndic peut quand même prétendre à une rémunération selon l’usage dans la branche.

Les obligations et les droits concernant le fonctionnement du syndic sont déterminés par la loi « WEG » et dans certains paragraphes du « BGB ». Dans la plupart des cas, ces règlements sont repris, modifiés et/ou complétés dans un contrat entre le syndic et la copropriété.

Concernant le mandat du syndic on distingue en Allemagne deux actes juridiques différents :

la nomination même du syndic, qui est un acte réel et avec lequel le syndic est mis dans son rôle. La nomination exige une décision de la copropriété, une déclaration d’offre de la nomination envers le syndic prévu et une acceptation du syndic. Après la nomination valable, les règlements de la loi « WEG » et certains paragraphes de « BGB » concernant les droits et obligations d’un syndic s’appliquent.

La nomination est limitée à 5 ans, mais une nomination peut être renouvelée.

Le contrat du syndic est un accord entre les deux parties, qui complète ou modifie les règlements qui résultent de la nomination. Surtout la rémunération et la responsabilité du syndic ainsi que quelques obligations et droits qui s’imposent à la loi y sont réglées.

La durée du contrat est souvent égale à la durée de la nomination, maximum également 5 ans.

Le syndicat est contrôlé par les copropriétaires ainsi qu’éventuellement par le conseil syndical. A la demande des copropriétaires, le syndicat doit rendre compte aux copropriétaires sa gestion, les copropriétaires ont un droit d’information.

Les copropriétaires peuvent décider de mettre en place un conseil syndical. Celui-ci a le droit de surveiller le syndic et de lui demander des informations à tout moment. En particulier, il lui incombe de contrôler le budget, la répartition annuelle, les justificatifs et les devis.

5. Financement et comptabilité

En Allemagne, on distingue les dépenses courantes, les dépenses d’entretien/remise en état et les dépenses pour les travaux de construction

Pour les charges courantes tous les ans un budget est voté en AG. Ce budget est appelé mensuellement (=Wohngeld/Hausgeld).

Si les dépenses courantes dépassent le budget voté en raison de dépenses imprévues ou de l’insolvabilité d’un copropriétaire, les copropriétaires ont la possibilité de voter un budget additionnel qui donne lieu à des appels exceptionnels effectués par le syndic.

Pour les dépenses d’entretien/remise en état la copropriété est obligée de créer une réserve pour l’entretien des parties communes. Cette réserve est affectée aux futures réparations pour garder ou remettre l’immeuble en bon état. Le montant à payer pour la réserve est déterminé tous les ans en AG. Les contributions des copropriétaires sont appelées mensuellement. La réalisation d’une opération d’entretien et son financement est voté en AG. Les copropriétaires décident sur la base de devis, qu’ils ont récupérés auprès des fournisseurs différents.
Les dépenses pour les travaux de construction, c.a. d. modification de la structure architecturale dépassant les simples travaux d’entretien, et son financement sont décidé par les copropriétaires concernés. Tous les copropriétaires, qui sont concernés par les travaux, doivent donner leur accord. Les dépenses sont payées par les copropriétaires, qui sont concernés et qui n’ont pas contesté les coûts. Pour ces travaux il faut que le syndic fournisse des devis différents aux copropriétaires.

Il n’y a pas de règle stricte pour la comptabilité concernant la copropriété comme en France. Mais les principes d’une administration conforme exigent au moins une comptabilité de recettes/dépenses. De plus il est fortement recommandé d’utiliser et de distinguer les comptes de bilan (actif et passif) des comptes de flux (compte de gestion/résultat) et d’établir des comptes de tiers pour les copropriétaires. Un plan comptable obligatoire n’existe pas, mais il y a un plan comptable élaboré et recommandé par des associations d’immobilier en Allemagne.
En Allemagne des organismes comme la caisse de garantie en France n’existent pas. Les fonds d’une copropriété ne sont pas obligatoirement assurés par le syndic.

6. Charges impayées

En cas d’impayés, des procédures juridiques sont entamées. La procédure commence par des relances à l’amiable, qui ne déclenchent pas encore de frais. L’étape suivante est une demande en justice aux fins d’obtenir l’injonction de payer. Si le copropriétaire ne paie pas après avoir reçu l’injonction de payer et s’il ne la conteste pas, la copropriété peut demander en justice l’apposition de la formule exécutoire sur l’injonction de payer. En cas de contestation, la copropriété doit porter plainte contre le copropriétaire. Toutes les demandes et procédures auprès du tribunal déclenchent des frais (avocat/tribunal). Avec un titre exécutoire, la copropriété peut mettre en œuvre l’exécution forcée. La réforme de la loi « WEG » a amélioré le rang de priorité de la copropriété dans la vente judiciaire comme décrit ci-dessus. Mais comme cette priorité ne concerne que certains montants et que la procédure est longue et coûteuse, cela ne représente pas une garantie suffisante pour la copropriété. Le système existant fonctionne correctement, mais si un copropriétaire continue à ne pas payer et s’il utilise pleinement ses droits, la procédure peut être très longue et coûteuse pour la copropriété et par conséquent ne pas très fructueuse.

Un dispositif de médiation n’est pas spécialement prévu pour le recouvrement des dettes d’un copropriétaire. Mais souvent les syndics essaient de trouver une solution avec les débiteurs par la négociation.

7. Recours

Pour les litiges entre les parties autres que les impayés, les mêmes principes s’appliquent ainsi que décrit ci-dessus. Le recours en justice est généralement long et coûteux, par conséquent il est souvent recommandé de trouver des solutions à l’amiable.

8. Les professionnels de la gestion des copropriétés

La loi allemande ne demande aucune condition subjective du syndic. Travailler comme syndic ne nécessite pas de qualification professionnelle particulière ni de diplôme ou certificat ou autres qualifications personnelles. Il n’existe pas une carte professionnelle.
On ne trouve pas d’organisme de contrôle pour les syndics.
Par conséquence le choix d’un syndicat doit être fait avec beaucoup de prudence.

9. Les copropriétaires et les pouvoirs publics

En Allemagne on trouve plusieurs associations représentatives des entreprises travaillant dans l’immobilier, dont les 2 plus importants: IVD avec 6000 membres (Immobilienverband Deutschland = fédération des agents immobiliers Allemagne) et BFW avec 1600 membres (Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. = fédération des agents immobiliers libres). Ces associations reposant sur le principe de la libre affiliation, représentent les intérêts des agents immobiliers, notamment ceux de leurs membres, en Allemagne envers l’Etat, les Länder et l’Europe. En plus ils offrent de nombreux services à leurs membres comme du conseil juridique, des modèles des contrats, des informations sur le marché, l’émission d’un logiciel du métier, du conseil dans les questions relations publiques, des publications et des séminaires. Ils participent à toutes les procédures où une décision politique concernant le métier est prise. Ils sont présents lors des consultations d’experts auprès les ministères ou des comités parlementaires et ils donnent leurs avis sur les nouvelles lois ou les projets administratifs.
Les membres des associations représentatives doivent payer une cotisation annuelle pour profiter des tous les avantages offerts par ces fédérations.
Leur présence auprès des organes qui ont le pouvoir de décision et leurs compétences dans le métier confèrent aux associations représentatives une grande influence sur des décisions importantes.