Loi Grecque copropriété et Antiparochi
Loi sur la propriété horizontale N°3741/1929
Thank you Mr PARADIAS
HELLENIC PROPERTY FEDERATION
Text of Law no 3741/1929 “About joint ownership by floors”
(horizontal property).
Article 1 (General)
The law provides that floors or separate parts of floors (apartments) of the same building, are recognized as separate objects of ownership.
Article 2 (Common parts of a building)
Property is indivisible in the common parts of the building, such as the ground, the foundations, the exterior walls, the roof, the chimneys, the yards, the wells, the elevators, the sewerage tank, the central heating and everything else used commonly by all the property owners. The walls between neighboring apartments of the same floor belong indivisibly to their owners.
Action in court to divide the above parts are permitted only after the full or at least by ¾ destruction of the building.
Article 3 (Rights of joint owners)
The owner of each floor or part of it, has full ownership rights upon it, as long as the exercise of these rights does not bother the use of the other properties by their owners, or reduce the security of them or of the building.
Article (Regulation, General Assemblies, Building Manager)
1) The joint owners of the different apartments have the right to regulate their mutual rights and obligations by unanimously signing a written “regulation” of the building, to provide about general assemblies, and to give to the majority of a percentage varying according to the importance of the decisions that have to be taken, the right to decide for the common interest, any necessary actions concerning the maintenance, the improvement and the use of the common parts of the building.
2) If there is no such a regulation, the joint owners can designate a manager, giving to him wide authority to execute the maintenance works, the distribution of the expenses and the right to represent them in any court case.
3) The manager cannot be fired unless by a majority of the joint owners, each of them having a number of votes corresponding to the value of their rights on the common parts of the building, unless if the court finds the manager guilty for fraud or heavy negligence.
Article 5 (Regulation of the relations of the joint owners)
If there no such a regulation signed between the joint owners, concerning their mutual rights and obligations, then:
Each one of the joint owners can fully use, repair or renovate all common parts of the building, without deterring the rights of the others or change their usual use.
Each one of the joint owners must contribute to the common expenses according to the value of the floor or apartment he owns.
Common burdens are the maintenance and repair and the taxes and rates for the common parts of the building.
Article 6 (Construction and building maintenance expenses)
The owner of each floor or apartment, constructs or maintains the floor upon he walks, and the doors and the roofs of his rooms.
The staircases and the main corridors are constructed and maintained by means of the owners of the floors who are using them, according to the value of each floor.
Article 7 (Terraces)
Terraces are common parts of the building.
If it has been agreed that they are not in the common use, those entitled to use them pay 50% of the maintenance expenses, while the other 50% is paid by them and all others, proportionally according to the value of their properties, unless it has been differently agreed.
Article 8 (Εxpansion of building)
The right to expand the building by either building a new floor over or under the existing floors, belongs to all the joint owners of the ground, who can conduct these works after a common written agreement.
If in such a case, one or more joint owners are unable or unwilling without a good reason, the others can proceed to expand the building on their own expenses, in such a case the anew addition will belong exclusively to those who built it, who must pay in advance to the non participating joint owners the part of the value of their property.
The unability or unjustified reluctance of the joint owners must be certified by an irrevocable court decision, registered in the margin of the relevant property book of the Land Regisrty.
Article 9, (Destruction of the building)
If the building is completely destroyed, or at least by the ¾ of its value, the compulsory joint ownership imposed by this law is no longer valid.
In case of a minor destruction, each of the joint owners, unless if there is a contrary agreement, is obliged to contribute to the reconstruction of the common parts in proportion to his rights upon them, any damage compensations for the common parts are spent exclusively for their reconstruction, unless if there are debtors who have claims on it.
If one or more joint owners cannot or do not want to participate in the reconstruction, they are obliged to cede their ownership rights to those who are interested in acquiring them, after an official estimation of the value of their rights.
If noone of the joint owners intends to reconstruct the building, it is auctioned and the price and any amount collected from the insurance is divided among them in proportion their percentage on the common parts of the building.
Article 10 (Property rights on common parts)
The sale, transfer, mortgaging or confiscation of a floor or its part is automatically expanded to the corresponding percentage on the common parts of the building.
A mortgage can be imposed on part of a future building, in such a case the mortgage is being imposed on the corresponding part of the ground too.
………………..
Article 13 (Formalities for regulation of rights and obligations)
Any agreement regulating or modifying the mutual rights and obligations of the joint owners is valid only when edited and signed by a notary public and registered in the margin of the book of the Land Registry. Permanent restrictions of property rights of this contract have the form of “use” (servitude) upon ownership.
Article 14 (Introduction of ownership by floors or apartments)
This form of ownership divided by floors or apartments is introduced only if there is an express agreement or testament (of the owner/s of the whole building).
ΠΑΝΕΛΛΗΝΙΟΣ ΟΜΟΣΠΟΝΔΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Σοφοκλ?ους 15, Αθ?να, τηλ. 210-3228500, www.pomida.gr
ΝΟΜΟΣ 3741/1929 περ? της ιδιοκτησ?ας κατ’ ορ?φους
?ρθρο 1 (Γενικ?)
?πως αντικαταστ?θηκε με το ?ρ. 1 του Α.Ν. 625/1968, και με την επιφ?λαξη των διατ?ξεων του Ν.Δ. 1003/1971 «περ? ενεργο? Πολεοδομ?ας».
1) Αναγνωρ?ζεται η διηρημ?νη κατ' ορ?φους ? μ?ρη αυτ?ν ιδιοκτησ?α επ? του αυτο? οικοδομ?ματος.
2) ?ροφοι θεωρο?νται και τα υπ?γεια ως και τα αμ?σως υπ? την στ?γην δωμ?τια.
?ρθρο 2 (Κοιν?κτητα μ?ρη οικοδομ?ς)
1) Αδια?ρετος ε?ναι η ιδιοκτησ?α, επ? του εδ?φους, των θεμελ?ων, των πρωτοτο?χων, της στ?γης, των καπνοδ?χων, των αυλ?ν, φρε?των, ανελκυστ?ρων, β?θρων, εγκαταστ?σεων κεντρικ?ς θερμ?νσεως, και παντ?ς ?λλου πρ?γματος χρησιμε?οντος πρ?ς κοιν?ν των ιδιοκτητ?ν χρ?σιν.
2) Αι ισχ?ουσαι γενικα? περ? μεσοτοιχ?ας διατ?ξεις εφαρμ?ζονται και εις τους κοινο?ς μεταξ? των διαμερισμ?των του αυτο? ορ?φου το?χους.
3) Αγωγ? πρ?ς δια?ρεσιν των αδιαιρ?των ως ?νω πραγμ?των επιτρ?πεται μ?νον μετ? πλ?ρη καταστροφ?ν του οικοδομ?ματος ? κατ? τα 3/4 της αξ?ας αυτο?
?ρθρο 3 (Δικαι?ματα συνιδιοκτ?τη)
1) Ο ιδιοκτ?της εκ?στου ορ?φου ? μ?ρους αυτο? ?χει π?ντα τα εις τον κ?ριον αν?κοντα δικαι?ματα, εφ’ ?σον η ?σκησις αυτ?ν δεν παραβλ?πτει την χρ?σιν των ?λλων ιδιοκτητ?ν ? δεν μειο? την ασφ?λειαν αυτ?ν ? του οικοδομ?ματος.
2) Υπ? τους αυτο?ς ?ρους δ?ναται να επιχειρ?ση μεταβολ?ς ? προσθ?κας επ? των αδιαιρ?τως κοιν?ν μερ?ν του οικοδομ?ματος.
?ρθρο 4 (Κανονισμ?ς, Γεν. Συνελε?σεις, Διαχειριστ?ς)
1) Επιτρ?πεται εις τους συνιδιοκτ?τας ?να δι’ ιδιαιτ?ρας συμφων?ας, εις ?ν ε?ναι απαρα?τητος η κοιν? π?ντων συνα?νεσις, κανον?σωσι τα της συνιδιοκτησ?ας δικαι?ματα και υποχρε?σεις, να καθορ?σωσι γενικ?ς συνελε?σεις και να δ?σωσιν εις καθωρισμ?νην πλειοψηφ?αν, δυναμ?νην να μεταβληθ? αναλ?γως της σοβαρ?τητος των ληφθησομ?νων αποφ?σεων, το δικα?ωμα να λαμβ?νη εν τω κοιν? συμφ?ροντι π?σαν απ?φασιν σχετικ?ν με την συντ?ρησιν, βελτ?ωσιν και χρ?σιν των κοιν?ν μερ?ν της οικ?ας.
2) Οι συνιδιοκτ?ται δ?νανται, εν ελλε?ψει παντ?ς κανονισμο? κατ? τα ανωτ?ρω, και δια παμψηφ?ας να ορ?σωσιν ?να διαχειριστ?ν παρ?χοντες αυτ? δικαι?ματα διαχειρ?σεως τα πλ?ον εκτεταμ?να, συμπεριλαμβανομ?νων των της εκτελ?σεως των εργασι?ν της συντηρ?σεως, της κατανομ?ς των δαπαν?ν και βαρ?ν και της επ’ ον?ματι του επ? δικαστηρ?ων παραστ?σεως ε?τε ως εναγομ?νου ε?τε ως εν?γοντος.
3) Ε?ν δεν υπ?ρχη αντ?θετος συμφων?α, ο διαχειριστ?ς δεν δ?ναται ν’ απολυθ? ειμ? δια πλειοψηφ?ας των ιδιοκτητ?ν, συνερχομ?νων εις Γενικ?ν Συν?λευσιν και εχ?ντων αριθμ?ν ψ?φων αν?λογον πρ?ς την αξ?αν των επ? των αδιαιρ?των μερ?ν του ακιν?του δικαιωμ?των των, πλην αν ο Πρ?εδρος των Πρωτοδικ?ν ?θελε κρ?νει κατ? την διαδικασ?αν του ?ρθρου 11 ?τι ο διαχειριστ?ς ε?ναι υπα?τιος απιστ?ας ? βαρ?τητας αμελε?ας.
?ρθρο 5 (Ρ?θμιση σχ?σεων συνιδιοκτητ?ν)
Εν ελλε?ψει π?σης μεταξ? των συνιδιοκτητ?ν συμφων?ας ως πρ?ς τα δικαι?ματα και τας υποχρε?σεις αυτ?ν περ? των κοιν?ν πραγμ?των, κρατο?σι τα εξ?ς:
α) ?καστος των συνιδιοκτητ?ν δικαιο?ται να ποι?ται απ?λυτον χρ?σιν των κοιν?ν πραγμ?των, και να προβα?νη εις την επισκευ?ν και αναν?ωσιν αυτ?ν, υπ? τον ?ρον να μη βλ?πτη τα δικαι?ματα των λοιπ?ν συνιδιοκτητ?ν μηδ? να μεταβ?λλη τον συν?θη προορισμ?ν αυτ?ν.
β) ?καστος των συνιδιοκτητ?ν υποχρεο?ται να συνεισφ?ρη εις τα κοιν? β?ρη επ? τη β?σει της αξ?ας του ορ?φου ? διαμερ?σματος ου ε?ναι κ?ριος.
γ) Κοιν? β?ρη θεωρο?νται η συντ?ρησις και επισκευ? των εν ?ρθρ. 2 παρ. 1 του παρ?ντος μερ?ν του ακιν?του, εφ’ ων καθορ?ζεται αναγκαστικ? μεταξ? των κατ' ιδ?αν συνιδιοκτητ?ν συνιδιοκτησ?α και οι παντ?ς ε?δους φ?ροι οι βαρ?νοντες την κοιν?ν οικοδομ?ν.
?ρθρο 6 (Κατασκευ?ς, συντ?ρηση κτιρ?ου)
1) Ο ιδιοκτ?της εκ?στου ορ?φου ? μ?ρους αυτο? κατασκευ?ζει ? διατηρε? ιδ?α δαπ?νη το π?τωμα εφ’ ου βα?νει, τας ανηκο?σας ιδιαιτ?ρως εις εκ?στην ιδιοκτησ?αν θ?ρας, τους θ?λους, τα δωμ?τια και τας οροφ?ς των δωματ?ων αυτο?.
2) Αι κλ?μακες και οι κυρ?ως δι?δρομοι, κατασκευ?ζονται και συντηρο?νται δαπ?νη των ιδιοκτητ?ν των ορ?φων εις ους χρησιμε?ει κατ? λ?γον της αξ?ας εκ?στου.
?ρθρο 7 (Δ?ματα)
1) Επ? των ηλιακ?ν δωμ?των (ηλιακωτ?ν) εφαρμ?ζεται ?,τι και επ? της στ?γης.
2) Ε?ν τα?τα δεν αν?κουσιν εις την χρ?σιν π?ντων των ιδιοκτητ?ν, οι ?χοντες την χρ?σιν εν?ς ? πλει?νων τοιο?των καταβ?λλουσι το 1/2 της προς επισκευ?ν δαπ?νης, του ετ?ρου ημ?σεος καταβαλλομ?νου παρ’ αυτ?ν και των λοιπ?ν ιδιοκτητ?ν κατ? την εις το προηγο?μενον ?ρθρον αναλογ?αν, πλ?ν αν υπ?ρχη αντ?θετος συμφων?α.
?ρθρο 8 (Επ?κταση οικοδομ?ς)
1) Το δικα?ωμα της επεκτ?σεως της οικοδομ?ς ε?τε πρ?ς τα ?νω δια προσθ?κης ν?ου ορ?φου, ε?τε πρ?ς τα κ?τω δι' ανορ?ξεως υπογε?ου, αν?κει απ? κοινο? εις π?ντας τους συνιδιοκτητας του εδ?φους,ο?τινες δ?νανται κατ?πιν κοιν?ς αυτ?ν εγγρ?φου συμφων?ας να προβ?σιν εις την εκτ?λεσιν των ως ανωτ?ρω εργασι?. Ως επ?κτασις δεν θεωρε?ται η τοποθ?τησις σκι?δος καλυπτο?σης το ηλιακ?ν δ?μα (ηλιακωτ?ν).
2) Εν περ?πτωσει αδυναμ?ας ? αδικαιολογ?του δυστροπ?ας εν?ς η πλει?νων, συνιδιοκτητ?ν δ?ναται ο εις ? οι λοιπο? να προβ?σι δι’ ιδ?ων εξ?δων εις την τοια?την επ?κτασιν, οπ?τε η ν?α προσθ?κη θ’ αν?κη αποκλειστικ?ς εις τους οικοδομ?σαντας, υποχρεουμ?νους να καταβ?λωσι πρ?ς τον αρνο?μενον συνιδιοκτ?την πρ? π?σης ενεργε?ας της εργασ?ας το εις αυτ?ν αναλογο?ν μ?ρος της αξ?ας της συνιδιοκτησ?ας του.
3) Η ανωτ?ρω αναφερομ?νη αδυναμ?α ? αδικαιολ?γητος δυστροπ?α δ?ον να βεβαιο?ται δι’ αμετακλ?του αποφ?σεως εκδιδομ?νης κατ? τας διατ?ξεις του ?ρθρου 11 του παρ?ντος, νομ?μως μεταγραφομ?νης εις το περιθ?ριον της μεταγραφ?ς του τ?τλου της ιδιοκτησ?ας.
?ρθρο 9 (Καταστροφ? οικοδομ?ς)
1) Ε?ν η οικοδομ? καταστραφ? ολοσχερ?ς ? κατ? τα 3/4 της αξ?ας της, η δι? του παρ?ντος θεσπιζομ?νη αναγκαστικ? συνιδιοκτησ?α πα?ει.
2) Εν περιπτ?σει καταστροφ?ς ?σσονος σπουδαι?τητος, ?καστος των συνιδιοκτητ?ν, εκτ?ς εναντ?ας συμφων?ας, ε?ναι υπ?χρεως να συνεισφ?ρη εις την ανοικοδ?μησιν των κοιν?ν πραγμ?των κατ’ αναλογ?αν των επ’ αυτ?ν δικαιωμ?των του, αι δε αποζημι?σεις αι εκ της τυχ?ν υπαρχο?σης ασφαλε?ας, αι αν?κουσαι εις τα βλαβ?ντα πρ?γματα, δαπαν?νται δια την ανοικοδ?μησιν, εκτ?ς ?ν επ' αυτ?ν ?χουσι δικα?ωμα δανειστα?.
3) Ε?ν εις ? πλε?ονες των ιδιοκτητ?ν δεν δ?νανται ? δεν θ?λουσι να συμμετ?σχωσιν εις την ανοικοδ?μησιν, υποχρεο?νται να εκχωρ?σωσι, μετ? δι?γνωσιν πραγματογνωμ?νων, το σ?νολον των δικαιωμ?των των εις τους ?λλους συνιδιοκτ?τας ? εις εκε?νους εξ αυτ?ν ο?τινες ?θελον το ζητ?σει.
4) Ε?ν ουδε?ς των συνιδιοκτητ?ν θ?λη να ανοικοδομ?ση το ακ?νητον εκποιε?ται και το αντ?τιμον ως και το εξ ασφαλε?ας εισπραχθ?ν ποσ?ν καταμερ?ζεται μεταξ? των ιδιοκτητ?ν κατ’ αναλογ?αν της αξ?ας της εις ?καστον ανηκο?σης μερ?δος επ? των αδιαιρ?των τμημ?των.
?ρθρο 10 (Εμπρ?γματα δικαι?ματα επ? κοιν?ν πραγμ?των)
1) Η π?λησις, εκχ?ρησις, υποθ?κευσις ? κατ?σχεσις εν?ς ορ?φου ? μ?ρους το?το επεκτε?νεται αυτοδικα?ως και εις το αν?λογον μερ?διον των κοιν?ν πραγμ?των των παρομαρτο?ντων αυτ?.
2) Δ?ναται να εγγραφ? υποθ?κη επ? μ?ρους οικοδομ?ματος ου η οικοδ?μησις μελετ?ται απλ?ς, υπ? τον ?ρο ?πως εγγραφ? τοια?τη και επ? του αναλ?γου τμ?ματος του εφ' ου ? οικοδομ? θα ανεγερθ? εδ?φους.
?ρθρο 11 (Καταργ?θηκε απ? το ?ρ. 33 Εισ. Ν?μου Κ?δικος Πολιτ. Δικον)
?ρθρο 12 (Προσφυγικ?)
Προκειμ?νου περ? ακιν?των πωληθ?ντων κατ’ ορ?φους εις πρ?σφυγας παρ? του Δημοσ?ου ? της Επιτροπ?ς Αποκαταστ?σεως Προσφ?γων, ο εν τω παρ?ντι Ν?μω ?ρος «αξ?α οικοδομ?ν» ?χει την ?ννοιαν της αξ?ας αυτ?ν κατ? την προς πρ?σφυγας π?λησιν
?ρθρο 13 (Τ?πος συμβ?σεων, μεταγραφ?)
1) Π?σα σ?μβασις κανον?ζουσα ? μεταβ?λλουσα τα αμοιβα?α δικαι?ματα και υποχρε?σεις των ιδιοκτητ?ν γ?νεται δια συμβολαιογραφικο? εγγρ?φου και καταχωρ?ζεται εις το βιβλ?ον μεταγραφ?ν.
2) Η καταχ?ρησις γ?νεται εις το περιθ?ριον των μεταγραφ?ν του τ?τλου της ιδιοκτησ?ας.
3) Περιορισμο? της κυρι?τητας απορρ?οντες εκ της τοια?της συμβ?σεως ?χουσι χαρακτ?ρα δουλε?ας.
?ρθρο 14 (Τρ?πος σ?στασης οριζοντ?ου ιδιοκτησ?ας)
Η δια του παρ?ντος αναγνωριζομ?νη κατ’ ορ?φους ? διαμερ?σματα το?των διηρημ?νη ιδιοκτησ?α, χωρε? μ?νον εφ’ ?σον υπ?ρξη περ? αυτ?ς ρητ? συμφων?α ? πρ?ξις τελευτα?ας βουλ?σεως
?ρθρο 15 (Καταργο?μενες διατ?ξεις)
Καταργο?νται αι διατ?ξεις του ?ρθρ. 544 του Ιον?ου Αστικο? Κ?δικος, των ?ρθρων 342-344 του Κρητικο? Αστικο? Κ?δικος, του ?ρθρ. 596 του Σαμιακο? Κ?δικος, του απ? 19 Μαρτ. 1927 Ν.Δ/τος, ως και π?σα ?λλη δι?ταξις αντικειμ?νη εις τον παρ?ντα Ν?μον.
?ρθρο 16 (?ναρξη ισχ?ος)
Η ισχ?ς του παρ?ντος ?ρχεται απ? της εν τη Εφημερ?δι της Κυβερν?σεως δημοσιε?σε?ς του.
Ο παρ?ν Ν?μος, ψηφισθε?ς υπ? της Βουλ?ς και παρ’ Ημ?ν σ?μερον εκδοθε?ς, δημοσιευθ?τω δια της Εφημερ?δος της Κυβερν?σεως και εκτελεσθ?τω ως Ν?μος του Κρ?τους.