Droit néerlandais copropriété

LIvre 5 du Code Civil Néerlandais (Appartementrecht) En cours de traduction

BURGERLIJK WETBOEK: TITEL 9. APPARTEMENTSRECHTEN

AFDELING 1. ALGEMENE BEPALINGEN

Artikel 106

1. Een eigenaar, erfpachter of opstaller is bevoegd zijn recht op een gebouw met toebeho- ren en op de daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten.

2. Een eigenaar, erfpachter of opstaller is eveneens bevoegd zijn recht op een stuk grond te splitsen in appartementsrechten.

3. Een appartementsrecht is op zijn beurt voor splitsing in appartementsrechten vatbaar. Een appartementseigenaar is tot deze ondersplitsing bevoegd, voor zover in de akte van split- sing niet anders is bepaald.

4. Onder appartementsrecht wordt verstaan een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het aandeel kan mede omvatten de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van de bij het gebouw behorende grond. In het geval van lid 2 omvat het aandeel de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het stuk grond, die blijkens hun inrichting of aanduiding bestemd zijn of worden om als afzonderlijk ge- heel te worden gebruikt.

5. Onder appartementseigenaar wordt verstaan de gerechtigde tot een appartementsrecht.

6. Onder gebouw wordt in deze titel mede verstaan een groep van gebouwen die in één splitsing zijn betrokken.

1. Een erfpachter of opstaller is tot een splitsing in appartementsrechten slechts bevoegd na verkregen toestemming van de grondeigenaar. Indien deze de vereiste toestemming kenne- lijk zonder redelijke grond weigert of zich niet verklaart, kan de toestemming op verzoek van degene die haar behoeft worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is ge- legen.

 

Artikel 107

Een eigenaar, erfpachter of opstaller is ook bevoegd in verband met een door hem beoogde stichting of gewijzigde inrichting van een gebouw zijn recht op het gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond met toebehoren te splitsen in appartementsrechten. Ook in geval van zodanige splitsing ontstaan de appartementsrechten op het tijdstip van inschrijving van de akte van splitsing.

 

Artikel 108

1. De appartementseigenaars zijn jegens elkander verplicht de bouw, de inrichting van het gebouw of de inrichting of aanduiding van de grond tot stand te brengen en in stand te hou- den in overeenstemming met het daaromtrent in de akte van splitsing bepaalde.

1. De rechter kan de uitspraak op een vordering, gegrond op het vorige lid, aanhouden wanneer een op artikel 144 lid 1 onder c, d of h gegrond verzoek aanhangig is.

 

Artikel 109

1. De splitsing geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrij- ving van die akte in de openbare registers.

2. Aan de minuut van de akte van splitsing wordt een tekening gehecht, aangevende de be- grenzing van de onderscheidene gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens de akte het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen. De tekening dient te voldoen aan de eisen, krachtens de wet bedoeld in artikel 16 lid 2 van Boek 3 voor de inschrijving daarvan te stellen.

3. Waar in de bepalingen van deze titel wordt gesproken van de akte van splitsing, is hie- ronder de tekening begrepen, tenzij uit de bepaling het tegendeel blijkt.

Artikel 110

1. Ondanks onbevoegdheid van degene die de splitsing heeft verricht, om over een daarin betrokken registergoed te beschikken, is de splitsing geldig, indien zij is gevolgd door een gel- dige overdracht van een appartementsrecht of vestiging van een beperkt recht op een apparte- mentsrecht.

2. Een ongeldige splitsing wordt eveneens als geldig aangemerkt, wanneer een apparte- mentsrecht is verkregen door verjaring.

 

Artikel 111

De akte van splitsing moet inhouden:

a.de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond;

b.een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrij- ving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, al- smede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort;

c.de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appar- tementseigenaar;

d.een reglement, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven.

 

Artikel 112

1. Het reglement moet inhouden:

a.welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen;

b. een regeling omtrent een jaarlijks op te stellen exploitatierekening, lopende over het voorafgaande jaar, en de door de appartementseigenaars te storten bijdragen;

c.een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

d.door wiens zorg en tegen welke gevaren het gebouw ten behoeve van de gezamenlijke appartementseigenaars moet worden verzekerd;

e.de oprichting van een vereniging van eigenaars, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars, en de statuten van de ve- reniging.

2. De statuten van de vereniging van eigenaars moeten bevatten:

1. de naam van de vereniging en de gemeente waar zij haar zetel heeft. De naam van de vereniging moet aanvangen met de woorden: “Vereniging van Eigenaars”, hetzij voluit geschreven, hetzij afgekort tot “V. v. E.”, en voorts melding maken van de ligging van hetgebouw; 

b.het doel van de vereniging; c.een regeling omtrent door de appartementseigenaars periodiek, tenminste jaarlijks, aan

de vereniging verschuldigde bijdragen; d. de wijze van bijeenroeping van de vergadering van eigenaars en de bepaling van het

aantal stemmen dat ieder der appartementseigenaars in de vergadering kan uitbrengen. 3. Het reglement kan een regeling inhouden, krachtens welke aan alle of bepaalde appar- tementsrechten mede verbonden is het lidmaatschap van een andere, nader in het reglement omschreven vereniging of coöperatie, voor zover dit lidmaatschap in overeenstemming is met

de statuten van die vereniging of coöperatie. 4. Het reglement kan inhouden een regeling omtrent het gebruik, het beheer en het on-

derhoud van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een zodanige regeling kan inhouden dat de vergadering van eigenaars bevoegd is een ap- partementseigenaar of degene die zijn rechten uitoefent, om nader in het reglement aangege-ven gewichtige redenen het gebruik van deze gedeelten te ontzeggen.

 

Artikel 113

1. De aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, zijn gelijk, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. In het laatste geval blijkt uit de akte op welke grondslag die verhouding berust.

2. In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de ge- zamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van ei- genaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald.

3. Indien de appartementseigenaars voor een in het vorige lid genoemde schuld jegens de schuldeisers gezamenlijk aansprakelijk zijn en de verschuldigde prestatie deelbaar is, zijn zij ieder verbonden voor een deel, in de verhouding bedoeld in het vorige lid.

4. Indien de appartementseigenaars voor een in lid 2 genoemde schuld gezamenlijk aan- sprakelijk zijn, is de vereniging voor die schuld hoofdelijk verbonden.

5. Voor de schulden der vereniging zijn zij die appartementseigenaar waren ten tijde van het ontstaan van de schuld, met de vereniging hoofdelijk verbonden, en wel, indien de prestatie de- elbaar is, ieder voor een deel in de verhouding bedoeld in lid 2.

 

Artikel 114

1. Rust op het ogenblik van de inschrijving van de akte van splitsing een hypotheek, een be- slag of een voorrecht op alle in de splitsing betrokken registergoederen, dan rust dit verband, beslag of voorrecht van dat ogenblik af op elk der appartementsrechten voor de gehele schuld.

2. Rust op het ogenblik van de inschrijving van de akte van splitsing een hypotheek, een be- slag of een voorrecht op slechts een deel van de registergoederen, dan blijft de bevoegdheid tot uitwinning van dit deel ondanks de splitsing bestaan; door de uitwinning wordt met betrekking tot dat deel de splitsing beëindigd.

3. Een recht van erfdienstbaarheid, erfpacht, opstal of vruchtgebruik, dat op dat ogenblik van de inschrijving van de akte van splitsing rust op de registergoederen of een deel daarvan, bestaat daarna ongewijzigd voort.

 

Artikel 115

1. Wanneer een recht van erfpacht of opstal in de splitsing wordt betrokken, wordt de canon of retributie die daarna opeisbaar wordt, over de appartementsrechten verdeeld in een ver- houding als bedoeld in artikel 113 lid 2.

 

2. De vereniging van eigenaars is hoofdelijk verbonden voor de door een of meer apparte- mentseigenaars verschuldigde canon of retributie.

 

Artikel 116

1. Wanneer een recht van erfpacht of opstal in de splitsing betrokken is, geldt ter aanvul- ling van de artikelen 87 leden 2 en 3 en 88 het in de volgende leden bepaalde.

2. Opzegging van het recht wegens verzuim in de betaling van de canon of retributie kan slechts geschieden, wanneer de gehele canon of retributie over twee achtereenvolgende jaren onbetaald is gebleven.

3. Rust op een of meer appartementsrechten een beperkt recht of een beslag dan zijn arti- kel 87 lid 2, tweede zin, en artikel 88 lid 2 mede van overeenkomstige toepassing met betrek- king tot dit beperkte recht of dit beslag.

4. Is het voor een appartementsrecht verschuldigde deel van de canon of retributie over de twee achtereenvolgende jaren onbetaald gebleven, dan kan het appartementsrecht door de re- chter op vordering van de grondeigenaar aan deze worden toegewezen. De dagvaarding moet op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen acht dagen worden betekend aan hen die als be- perkt gerechtigde of beslaglegger op het appartementsrecht in de openbare registers staan in- geschreven.

5. Door inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij de toewijzing is uitge- sproken, gaat het appartementsrecht op de grondeigenaar over en gaan de daarop rustende be- perkte rechten en beslagen teniet. Deze inschrijving geschiedt niet, voordat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan. Na deze inschrijving is de grondeigenaar verplicht de waarde die het appartementsrecht heeft op het tijdstip van de inschrijving aan de gewezen appartementseige- naar te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de gewezen ap- partementseigenaar te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen.

6. In de akte van vestiging kan worden aangegeven op welke wijze de waarde als bedoeld in het vorige lid zal worden bepaald.

tig.

7. Ieder beding dat ten nadele van een appartementseigenaar van dit artikel afwijkt, is nie-

Artikel 117

1. Een appartementsrecht kan als een zelfstandig registergoed worden overgedragen, toe- gedeeld, bezwaard en uitgewonnen.

2. Onverminderd het in artikel 114 lid 2 bepaalde kunnen goederen die in de splitsing be- trokken zijn niet geheel of voor een deel worden overgedragen, verdeeld, bezwaard of uitge- wonnen.

3. Beëindiging van de splitsing met betrekking tot een gedeelte van de in de splitsing be- trokken registergoederen kan slechts geschieden door wijziging van de akte van splitsing.

4. In afwijking van lid 2 kunnen in de splitsing betrokken onroerende zaken door de geza- menlijke appartementseigenaars belast worden met een erfdienstbaarheid.

 

Artikel 118

1. Een appartementseigenaar kan, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepa- ald, zonder medewerking van de overige appartementseigenaars op het gedeelte van de onroe- rende zaken dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, een erfdienstbaarheid vestigen ten behoeve van een ander gedeelte van die zaken of van een andere onroerende zaak.

2. Een appartementseigenaar kan, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepa- ald, zonder medewerking van de overige appartementseigenaars de vestiging van een erfdien- stbaarheid die uitsluitend strekt ten behoeve van een gedeelte van de onroerende zaken dat

 

• .

bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, aannemen en van zoda- nige erfdienstbaarheid afstand doen.

3. De in dit artikel bedoelde erfdienstbaarheden gaan teniet, wanneer de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van het gedeelte dat met de erfdienstbaarheid is belast of ten behoeve wa- arvan de erfdienstbaarheid is bedongen eindigt.

 

Artikel 118a

1. Een appartementseigenaar kan, voor zover in de akte van splitsing niet anders is bepa- ald, zonder medewerking van de overige appartementseigenaars en beperkt gerechtigden op het gedeelte van de onroerende zaken dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, een recht van erfpacht en, behoudens voor zover het betreft in de splitsing betrokken gebouwen, werken en beplantingen, een recht van opstal vestigen.

2. In de akte van vestiging van het recht wordt bepaald in hoeverre de gerechtigde naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de ter zake van het appartementsrecht verschuldigde bijdragen.

3. Tenzij bij de vestiging van het recht van erfpacht anders wordt bepaald, wordt het aan een appartementsrecht verbonden stemrecht in de vergadering van eigenaars uitgeoefend door de erfpachter. Tenzij bij de vestiging van het recht van opstal anders wordt bepaald, behoudt de appartementseigenaar die een recht van opstal heeft gevestigd, het aan zijn appartemen- tsrecht verbonden stemrecht in de vergadering van eigenaars.

 

Artikel 119

1. Een appartementseigenaar mag zonder toestemming van de overige appartementseige- naars in een gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, veranderingen aanbrengen, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Van het- geen hij bij een geoorloofde verandering wegneemt wordt hij enig eigenaar.

2. Hij is verplicht de vereniging van eigenaars onverwijld van een verandering kennis te geven. Leidt de verandering tot een wijziging van de verzekeringspremie, dan komt het verschil voor rekening van hem en zijn rechtsopvolgers.

3. Blijkt ten gevolge van een verandering de waarde van de in de splitsing betrokken goe- deren bij de opheffing van de splitsing te zijn verminderd, dan wordt hiermede, ook al was de verandering geoorloofd, bij de verdeling van de gemeenschap rekening gehouden ten laste van hem die de verandering heeft aangebracht of zijn rechtsopvolger.

4. Bij het reglement kan van dit artikel worden afgeweken en kunnen voor de toepassing van lid 2 wijzigingen in de wijze van gebruik met veranderingen worden gelijkgesteld.

 

Artikel 120

1. Onverminderd het in artikel 112 lid 4 bepaalde is een appartementseigenaar bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te ge- bruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van het hem toekomende medege- bruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.

2. Voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toe- passing op degeen die het gebruik verkrijgt. Andere bepalingen van het reglement kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard.

3. Ten aanzien van een huurder geldt een na het tot stand komen van de huurovereen- komst ingeschreven reglementsbepaling niet, tenzij hij daarin heeft toegestemd. Weigert hij zijn toestemming of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste deel daarvan is gelegen, op verzoek van ie- dere appartementseigenaar beslissen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden.

4. Na opheffing van de splitsing zijn de gerechtigden tot de goederen die in de splitsing waren betrokken, verplicht een verhuur gestand te doen, mits de tijd van de verhuur in overe- enstemming is met het plaatselijk gebruik en de verhuur niet op ongewone, voor hen bezwa- rende voorwaarden is geschied.

 

Artikel 121

1. In alle gevallen waarin een appartementseigenaar voor het verrichten van een bepaalde handeling met betrekking tot de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden en, in het geval van een beding als bedoeld in artikel 112 lid 4, met betrekking tot gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel gebruikt te worden, medewerking of toe- stemming behoeft van een of meer andere appartementseigenaars, van de vereniging van ei- genaars of van haar organen, of waarin de vereniging of haar organen voor het verrichten van zodanige handeling toestemming behoeven van een of meer appartementseigenaars, kan die medewerking of toestemming op verzoek van degeen die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het ge- bouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. De machtiging kan worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart.

2. Gaat de handeling met kosten gepaard, dan kan de kantonrechter op verzoek van een ap- partementseigenaar of van de vereniging van eigenaars tevens bepalen in welke verhouding alle of bepaalde appartementseigenaars of de vereniging van eigenaars in de kosten moeten bijdragen.

3. Betreft het de aanbrenging van een nieuw werk of nieuwe installatie, dan kan de kan- tonrechter desverzocht ook een regeling vaststellen, bepalende dat en in welke verhouding de appartementseigenaars van alle of bepaalde appartementsrechten de kosten van onderhoud van het werk of de installatie in de toekomst zullen dragen.

 

Artikel 122

1. Overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht omvat, voor zover niet anders is bepaald, mede de als appartementseigenaar verkregen rechten.

2. Na de overgang of toedeling moet de verkrijger onverwijld schriftelijk aan de vereniging van eigenaars mededeling doen van zijn verkrijging.

3. Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voo- rafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroe- gere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk.

4. In het reglement kan worden bepaald in hoeverre voor bijdragen, genoemd in het vorige lid, alleen de vroegere eigenaar of alleen de verkrijger aansprakelijk zal zijn. In het reglement kan ook worden bepaald dat voor bepaalde bijdragen die later opeisbaar worden de vroegere ap- partementseigenaar in plaats van de verkrijger verbonden zal zijn.

5. De notaris draagt zorg dat aan de akte van overdracht of toedeling een door het bestuur van de vereniging van eigenaars afgegeven verklaring wordt gehecht, die met betrekking tot de in lid 3 genoemde bijdragen waarvoor de verkrijger aansprakelijk zal zijn, een opgave inhoudt van hetgeen de betrokken appartementseigenaar op de dag van de overdracht of toedeling aan de vereniging schuldig is. De verkrijger is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave blijkt.

6. De verklaring houdt tevens een opgave in van de omvang van het reservefonds van de ve- reniging, bedoeld in artikel 126 lid 1.

 

Artikel 123

1. In geval van vruchtgebruik van een appartementsrecht treedt de vruchtgebruiker in de plaats van de appartementseigenaar ten aanzien van de aansprakelijkheid voor de gezamen-lijke schulden en de aan de gezamenlijke appartementseigenaars en de vereniging van eigena- ars verschuldigde bijdragen. De vruchtgebruiker is echter bevoegd de door hem betaalde be- dragen, voor zover zij niet betrekking hebben op de gewone lasten en herstellingen, bij het einde van het vruchtgebruik van de appartementseigenaar terug te vorderen.

2. Wanneer de appartementseigenaar schulden of bijdragen als bedoeld in lid 1 heeft vol- daan, kan hij van de vruchtgebruiker vorderen dat deze hem de betaalde bedragen, vermeer- derd met de rente vanaf de dag der betaling, teruggeeft voor zover zij op gewone lasten en herstellingen betrekking hebben. Van de andere door de appartementseigenaar betaalde be- dragen is de vruchtgebruiker slechts de rente van de dag der betaling tot het einde van het vru- chtgebruik verschuldigd.

3. Tenzij bij de instelling van het vruchtgebruik anders wordt bepaald wordt het aan een ap- partementsrecht verbonden stemrecht in de vergadering van eigenaars uitgeoefend door de vruchtgebruiker.

4. Artikel 122 is van overeenkomstige toepassing bij de vestiging, bij overdracht en bij het einde van het vruchtgebruik van een appartementsrecht.

AFDELING 2. DE VERENIGING VAN EIGENAARS Artikel 124

1. De vereniging van eigenaars is een rechtspersoon.

2. Titel 1 van Boek 2 is van toepassing behoudens de artikelen 4, 6, 13 lid 2, 17, 18, 19 leden 1-3, lid 4, tweede zin, lid 6, tweede zin, en lid 7, 20, 21 en 22 en met inachtneming van de in de volgende artikelen van de onderhavige titel aangegeven afwijkingen.

3. Titel 2 van Boek 2 is slechts van toepassing voor zover de onderhavige afdeling daarnaar verwijst.

Artikel 125

1. Aan de vergadering van eigenaars komen in de vereniging alle bevoegdheden toe, die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen.

2. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de vereniging van eigenaars. Wan- neer een lid ophoudt appartementseigenaar te zijn, eindigt zijn lidmaatschap van rechtswege.

3. Artikel 40 lid 2 van Boek 2 is van toepassing.

 

Artikel 126

1. De vereniging van eigenaars voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de gedeelten die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten.

2. De vereniging kan binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke apparte- mentseigenaars in en buiten rechte vertegenwoordigen.

3. De vereniging ziet toe op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartemen- tseigenaars uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkander voor- tvloeien en kan te dien einde in rechte tegen hen optreden. Onder appartementseigenaars wordt hier begrepen hij die een gebruiksrecht aan een appartementseigenaar ontleent.

 

Artikel 127

1. Alle appartementseigenaars hebben toegang tot de vergadering van eigenaars. De be- sluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niet anders bepalen.

2. Tenzij de statuten anders bepalen, wordt de voorzitter van de vergadering van eigenaars

 

door de vergadering uit de leden der vereniging benoemd. Zowel de voorzitter als het bestuur van de vereniging zijn bevoegd de vergadering bijeen te roepen.

3. In geval van ondersplitsing komen de stemmen van de appartementseigenaar wiens recht is gesplitst, toe aan de gerechtigden tot de door de ondersplitsing ontstane appartementsre- chten. Deze stemmen worden in de vergadering van eigenaars uitgebracht door het bestuur van de bij de ondersplitsing opgerichte vereniging van eigenaars. De stemmen behoeven niet een- sluidend te worden uitgebracht. De gerechtigden tot de door de ondersplitsing ontstane ap- partementsrechten zijn bevoegd de vergadering van eigenaars bij te wonen. Het bestuur, bedoeld in de tweede zin, is bevoegd om in de vergadering het woord te voeren.

 

Artikel 128

1. De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, voor zover het re- glement daarover geen bepalingen bevat.

2. Iedere appartementseigenaar kan een gebruiker vragen te verklaren of hij bereid is een in het vorige lid bedoelde regel na te leven. Is de gebruiker daartoe niet bereid of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste ge- deelte daarvan is gelegen, op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat de regel ten aanzien van de gebruiker komt te gelden.

 

Artikel 129

1. Voor de toepassing van artikel 14 van Boek 2 wordt de akte van splitsing gelijkgesteld met de statuten.

2. Voor de toepassing van artikel 15 lid 1 onder c van Boek 2 geldt het reglement dat kra- chtens artikel 111 onder d deel van de akte van splitsing uitmaakt, niet als een reglement.

 

Artikel 130

1. In afwijking van artikel 15 lid 3 van Boek 2 geschiedt de vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars door een uitspraak van de kantonrechter van de re- chtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gele- gen, op verzoek van degene die de vernietiging krachtens dit lid kan vorderen.

2. Het verzoek tot vernietiging moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen. 3. De ver- zoeker, alle andere stemgerechtigden en de vereniging van eigenaars worden bij name opgeroe- pen om op het verzoek te worden gehoord. Hoger beroep kan slechts worden ingesteld binnen een maand na de dagtekening der eindbeschikking.

4. De rechter voor wie het verzoek aanhangig is, is bevoegd het besluit te schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist.

Artikel 131

1. Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door één bestuurder, tenzij de statuten be- palen dat er twee of meer zullen zijn. In het laatste geval wordt de vereniging, voor zover in de statuten niet anders is bepaald, tegenover derden door ieder der bestuurders vertegenwoor- digd.

2. Het bestuur wordt door de vergadering van eigenaars, al dan niet uit de leden, benoemd en kan te allen tijde door haar worden geschorst of ontslagen. Een veroordeling tot herstel van de dienstbetrekking tussen de vereniging en een bestuurder kan door de rechter niet worden uitgesproken.

3. Voor zover de statuten niet anders bepalen, beheert het bestuur de middelen der vere- niging en draagt het zorg voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering van ei- genaars.

4. Bij besluit van de vergadering van eigenaars kan van het vorige lid worden afgeweken en kunnen aan het bestuur aanwijzingen met betrekking tot de uitoefening van zijn taak worden gegeven. Deze besluiten kunnen niet worden ingeroepen tegen de wederpartij, tenzij zij haar bekend waren of behoorden te zijn.

 

Artikel 132

De appartementseigenaars en de gebruikers van de voor het gebruik als afzonderlijk geheel bestemde gedeelten zijn verplicht een bestuurder en door hem aan te wijzen personen toegang tot die gedeelten te verschaffen, wanneer dit voor de vervulling van de taak van het bestuur no- odzakelijk is.

Artikel 133

1. Bij belet of ontstentenis van het bestuur wordt dit vervangen door de voorzitter van de vergadering van eigenaars, tenzij in de statuten of door de vergadering een andere voorziening is getroffen.

2. In gevallen waarin de vereniging of de gezamenlijke appartementseigenaars een belang hebben, tegenstrijdig met dat van een bestuurder, treedt de voorzitter van de vergadering van eigenaars bij belet of ontstentenis van andere bestuurders eveneens in de plaats van het bestuur.

 

Artikel 134

1. Exploiten en kennisgevingen, gericht tot de gezamenlijke appartementseigenaars, kun- nen aan de persoon of de woonplaats van een bestuurder van de vereniging worden gedaan; zij behoeven dan niet de namen en de woonplaatsen van de appartementseigenaars te bevatten.

2. De bestuurder deelt de appartementseigenaars onverwijld de inhoud van het exploit of de kennisgeving mede.

 

Artikel 135

De artikelen 45 lid 4 en 48 van Boek 2 zijn van toepassing.

AFDELING 3. RECHTEN UIT VERZEKERINGSOVEREENKOMSTEN

Artikel 136

1. Hij, die krachtens het reglement verplicht is het gebouw te doen verzekeren, vertegen- woordigt de gezamenlijke appartementseigenaars bij de uitoefening van de rechten die uit de verzekeringsovereenkomst voortvloeien, en voert voor hen het beheer over de ontvangen ver- zekeringspenningen.

2. Zodra tot herstel is besloten, worden de verzekeringspenningen tot dit doel aangewend, met dien verstande dat de verhouding van de waarde van de appartementsrechten na het her- stel dezelfde moet zijn als tevoren. Bij de berekening van die waarde mag echter geen rekening worden gehouden met veranderingen die een appartementseigenaar in het gedeelte dat be- stemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, heeft aangebracht, tenzij hij hiervan tijdig aan de vereniging van eigenaars had kennis gegeven.

3. Herstel van schade aan gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, geschiedt zoveel mogelijk volgens de aanwijzingen van de appartementseigenaars die het aangaat.

4. Uitkering aan ieder der appartementseigenaars van het hem toekomende aandeel in de assurantiepenningen geschiedt slechts:

a.indien na het herstel van de schade een overschot aanwezig blijkt te zijn;

b.indien drie maanden zijn verlopen nadat de vergadering van eigenaars heeft besloten van herstel of verder herstel af te zien;

c.in geval van opheffing van de splitsing. 5. Van het bepaalde in dit artikel kan in het reglement worden afgeweken.

Artikel 138

Geschillen over herstel of de wijze van herstel beslist de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen, op ver- zoek van de meest gerede partij. Hoger beroep kan slechts worden ingesteld binnen een maand na de dagtekening van de eindbeschikking.

AFDELING 4. WIJZIGING VAN DE AKTE VAN SPLITSING EN OPHEFFING VAN DE SPLITSING

 

Artikel 139

1. De akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementsei- genaars.

2. De wijziging kan ook met medewerking van het bestuur geschieden, indien het tot de wij- ziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. De termijn voor oproeping tot de vergadering bedraagt ten minste vijftien dagen. Artikel 42 leden 1, eerste zin, 2, eerste zin, en 3 van Boek 2 is van overeenkomstige toepassing.

3. Wijziging van de akte van splitsing behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd alsmede, in- dien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort.

4. Indien de wijziging uitsluitend betrekking heeft op het reglement, is de toestemming van de beslagleggers niet nodig.

5. De wijziging geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. Indien de wijziging betrekking heeft op de begrenzing van gedeelten van het gebouw of de grond die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is artikel 109 lid 2 van overeenkomstige toepassing.

 

Artikel 140

1. Indien een of meer der in de leden 1 en 3 van het vorige artikel genoemden zich niet ver- klaren of zonder redelijke grond weigeren hun medewerking of toestemming te verlenen, kan deze worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.

2. De machtiging kan slechts worden verleend op verzoek van een of meer appartemen- tseigenaars aan wie ten minste de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigena- ars toekomt.

3. De machtiging kan ook op verzoek van twee appartementseigenaars, of op verzoek van een appartementseigenaar aan wie verschillende appartementsrechten toebehoren worden ver- leend, wanneer de wijziging uitsluitend strekt tot een verandering van de onderlinge begren- zing der gedeelten die bestemd zijn door hen als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, al dan niet gepaard gaande met een verandering in de onderlinge verhouding van hun aandelen in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, of van hun bijdragen in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen.

4. Alle personen wier medewerking of toestemming ingevolge artikel 139 is vereist, worden bij name opgeroepen om op een verzoek als in de vorige leden bedoeld te worden gehoord.

 

Artikel 140a

1. Op vordering van een appartementseigenaar die niet voor een overeenkomstig artikel 139 lid 2 bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, wordt het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd.

2. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering van eigenaars is genomen.

3. De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een re- delijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

Artikel 141

1. Bij gebreke van de in de artikelen 139 en 140 bedoelde toestemming of daarvoor in de plaats tredende machtiging wordt de wijziging vernietigd bij rechterlijke uitspraak op vordering van degeen wiens toestemming achterwege is gebleven.

2. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van een jaar, welke ter- mijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop degeen die de vernietiging kan vorderen kennis heeft genomen van de wijziging dan wel hem schriftelijk van die wijziging me- dedeling is gedaan.

3. De rechter kan de vordering afwijzen, wanneer de eiser geen schade lijdt of hem een re- delijke schadeloosstelling wordt aangeboden en voor de betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

Artikel 142

1. Beperkte rechten en beslagen, waarmee de appartementsrechten zijn belast, rusten na de wijziging van de akte van splitsing op de gewijzigde appartementsrechten, tenzij de akte van wijziging anders bepaalt.

2. Voorrechten blijven na de wijziging bestaan.

 

Artikel 143

1. De splitsing wordt van rechtswege opgeheven:

a.bij het eindigen van een in de splitsing betrokken recht van erfpacht of opstal, wan- neer naast dit recht geen andere registergoederen in de splitsing betrokken zijn en de beëindiging niet gepaard gaat met de vestiging van een nieuw recht van erfpacht of op- stal van de appartementseigenaars op dezelfde onroerende zaak;

b.door inschrijving in de openbare registers van het vonnis waarbij een in de splitsing be- trokken kadastraal perceel in zijn geheel is onteigend, wanneer geen andere percelen in de splitsing betrokken zijn.

2. In alle andere gevallen geschiedt de opheffing van de splitsing door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers. De artikelen 139 leden 1 en 3, 140 leden 1, 2 en 4 en 141 zijn van overeenkomstige toepassing.

 

Artikel 144

1. Op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de akte van splitsing of tot opheffing van de splitsing is vereist, kan de kantonrechter van de re- chtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gele- gen, bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd dan wel de splitsing wordt opgeheven:

a. b.

c. d.

e. f.

g. h.

2. 3.

wanneer de akte van splitsing niet voldoet aan de in de artikelen 111 en 112 gestelde vereisten;

wanneer uit de inrichting van de gedeelten van het gebouw of uit de inrichting of aan- duiding van de gedeelten van de grond die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te wor- den gebruikt, deze bestemming niet blijkt;

wanneer de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing;

in geval van splitsing met toepassing van artikel 107, wanneer de stichting of de gewij- zigde inrichting van het gebouw niet binnen een termijn van drie jaren te rekenen vanaf de dag van de inschrijving is voltooid;

wanneer een recht van erfpacht of opstal dat naast een of meer andere registergoede- ren in de splitsing betrokken is, eindigt;

wanneer een deel der in de splitsing betrokken registergoederen is uitgewonnen, een ge- deelte van de kadastrale percelen is onteigend, of degene die de splitsing verricht heeft onbevoegd was over een deel der in de splitsing betrokken registergoederen te be- schikken;

wanneer het gebouw ernstig is beschadigd of geheel of gedeeltelijk is gesloopt, tenzij herstel binnen redelijke tijd is te verwachten;

wanneer alle appartementseigenaars zich bij een overeenkomst tot de wijziging of ophef- fing hebben verbonden.

Aan de toewijzing van het verzoek kan de rechter voorwaarden verbinden. Artikel 140 lid 4 is van overeenkomstige toepassing.

 

Artikel 145

1. uitvoering te geven, zodra de beschikking in kracht van gewijsde is gegaan. De in de artikelen 139 leden 1 en 3 en 143 lid 2 bedoelde toestemming is in dit geval niet vereist. 2. Indien de kantonrechter met toepassing van artikel 300 van Boek 3 een vertegenwoordiger heeft aange- wezen, stelt hij op verzoek van de meest gerede partij of ambtshalve diens salaris vast; het sa- laris komt ten laste van de vertegenwoordigde.

 

Artikel 146

Beperkte rechten, beslagen en voorrechten op een appartementsrecht rusten na opheffing van de splitsing op het aandeel van de gewezen appartementseigenaar in de goederen die in de splitsing betrokken waren.

 

Artikel 147

1. De vereniging van eigenaars wordt door opheffing van de splitsing van rechtswege on- tbonden.

2. De vereffening geschiedt met inachtneming van de volgende afwijkingen van de artike- len 23-24 van Boek 2.

3. De vereffenaar draagt hetgeen na voldoening der schuldeisers van het vermogen van de ontbonden vereniging is overgebleven, over aan hen die bij de opheffing van de splitsing ap- partementseigenaar waren, ieder voor een aandeel als bedoeld in artikel 113 lid 1.

De appartementseigenaars zijn verplicht aan een bevel als bedoeld in het vorige artikel

4. De artikelen 23 lid 1, derde zin, en lid 4 en 23c, lid 1, van Boek 2 zijn niet van toepas- sing. De in artikel 23b lid 4 van Boek 2 bedoelde nederlegging geschiedt binnen het arrondis- sement waar het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. In plaats van de in artikel 24, lid 2, van Boek 2 en artikel 995, eerste lid, tweede volzin, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering aangewezen rechter geldt als bevoegd diezelfde rechter binnen wiens re- chtsgebied het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.