Droit luxgeois copropriété/En construction

 

Loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

 

Art. 1er. La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d ́immeubles bâtis dont la propriété

est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote- part de parties communes.

A défaut de convention contraire créant une organisation différente, elle régit encore tout ensemble immobilier comprenant outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles, bâties ou non, faisant l ́objet de droits de propriété privatifs ainsi que tout terrain sur lequel la construction d ́un bâtiment est commencée ou projetée, du moment que la propriété en est répartie entre plusieurs personnes dont chacune dispose d ́un droit à un lot distinct comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes du bâtiment.

 

Art. 2. Le copropriétaire peut disposer de son lot et le grever de droits réels même avant tout aménagement ou construction.

Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

 

Art. 3. 

1. Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l ́usage exclusif d ́un copropriétaire déterminé. Elles sont la propriété exclusive du copropriétaire.

2. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l ́usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d ́entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes:

 le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d ́accès;

 le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d ́équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs;

 les coffres, gaines et têtes de cheminées;

 les locaux des services communs;

 les passages et corridors.

3. Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des

titres:

 le droit de surélever un bâtiment affecté à l ́usage commun ou comportant plusieurs locaux qui

constituent des parties privatives différentes, ou d ́en affouiller le sol;  le droit d ́édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes;

 le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. Les droits accessoires aux parties communes ne peuvent être exercés que du consentement de tous les copropriétaires.

4. Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont

présumés mitoyens entre les locaux qu ́ils séparent. 

 

Art. 4. Les parties communes sont l ́objet d ́une propriété indivise entre l ́ensemble des copropriétaires ou certains d ́entre eux seulement; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

 

Art. 5. Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l ́objet, séparé- ment des parties privatives, d ́une action en partage ni d ́une licitation forcée. Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits réels ou saisis qu ́avec la partie privative dont ils sont l ́accessoire.

 

Art. 6. Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l ́ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l ́établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

 

Art. 7. Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l ́entre- tien et à l ́administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privées comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l ́article précédent. Des critères différents peuvent être retenus pour la répartition des charges entraînées par les éléments d ́équipement commun. A défaut de convention y relative, les copropriétaires sont tenus d ́y participer

en fonction de l ́utilité que ces éléments présentent à l ́égard de chaque lot. L ́assemblée des copropriétaires peut, à tout moment, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, modifier les règles de répartition des différentes catégories de charges pour les adapter aux critères prévus par les dispositions qui précédent.

 

Art. 8. Sous réserve des dispositions de l ́article précédent, la répartition des charges ne peut être modifiée qu ́à l ́unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d ́acquisition ou de disposition sont décidés par l ́assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l ́assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d ́aliénation séparée d ́une ou plusieurs fractions d ́un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu ́elle n ́est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l ́approbation de l ́assemblée générale statuant à la majorité prévue à l ́article 15.

A défaut de décision de l ́assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal d ́arrondissement de la situation de l ́immeuble à l ́effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

 

Art. 9. En l ́absence de toute répartition conventionnelle des charges, chaque copropriétaire peut saisir le tribunal aux fins de voir procéder à une répartition conforme aux dispositions précédentes.

L ́action est intentée contre le syndicat, tous les copropriétaires appelés en cause.

 

Art. 10. 

1. Un règlement de copropriété, objet d ́une convention générale ou de l ́engagement de chacun des intéressés, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il établit également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l ́administration des parties communes et fixe la quote part des charges afférente à chaque lot.

2. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l ́immeuble, telle qu ́elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

3. Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause.

A l ́égard, toutefois des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n’est obligatoire qu ́après avoir été transcrit sur les registres du conservateur des hypothèques de la circonscription dans laquelle l ́immeuble est situé.

Il en est de même des additions ou modifications apportées au règlement existant. La transcription aura lieu dans les formes de la loi du 25 septembre 1905 sur la transcription des droits réels immobiliers.

 

Art. 11. L ́ensemble des copropriétaires est obligatoirement et de plein droit groupé dans un syndicat, représentant légal de la collectivité, doté de la personnalité juridique.

Ce syndicat a pour objet la conservation de l ́immeuble et l ́administration des parties communes. Il établit, s ́il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d ́entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires,

 

Art. 12. Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu ́en défendant ,même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l ́immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot. Il doit en informer le syndic, lorsque le même fait donne également ouverture au droit d ́action du syndicat.

 

Art. 13. Tous actes d ́acquisition ou d ́aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu ́ils aient été décidés conformément aux dispositions de l ́article 17 sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci

perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l ́alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.

 

Art. 14. Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d ́un conseil syndical.

Le syndic représente le syndicat dans tous les actes civils et en justice. Les actes de procédure con- cernant le syndicat des copropriétaires sont régulièrement signifiés. suivant les cas, au syndic ou à la requête de celui-ci. Le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l ́assemblée générale, sauf lorsqu ́il s ́agit d ́une action en recouvrement de créance même par voie d ́exécution forcée ou lorsqu ́il a y urgence ne permettant pas la convocation d ́une assemblée générale dans les délais.

A l ́occasion de tous litiges dont est saisie une juridiction et qui concernent le fonctionnement d ́un syndicat ou dans lesquels le syndicat est partie, le syndic avise chaque copropriétaire de l ́existence et de l ́objet de l ́instance.

 

Art. 15. Les décisions de l ́assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés par un mandataire régulier, tous les copropriétaires dûment convoqués, s ́il n ́en est autrement ordonné par la loi.

 

Art. 16. Ne sont adoptées qu ́à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant:

a) toute délégation du pouvoir de prendre l ́une des décisions visées à l ́article précédent;

b) l ́autorisation à donner à certains copropriétaires d ́effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l ́aspect extérieur de l ́immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

c) la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical. A défaut de décision prise dans les conditions de majorité prévues au présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l ́article précédent.

 

Art. 17. Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois quarts des voix les décisions concernant;

a) les actes d ́acquisition immobilière et les actes de disposition;

b) la modification, ou éventuellement l ́établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l ́usage et l ́administration des parties communes;

c) les travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

 

Art. 18. L ́assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu ́elles résultent du règlement de copropriété,

Elle ne peut, sauf à l ́unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l ́aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l ́immeuble.

 

Art. 19. Chaque copropriétaire dispose d ́un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu ́un copropriétaire possède une quote part des parties communes supérieure à la moitié ,le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire. Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d ́entretien d ́une partie de l ́immeuble ou celles d ́entretien et de fonctionnement d ́un élément d ́équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d ́eux vote alors avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

 

Art. 20. Le syndic exécute les décisions de l ́assemblée générale. Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.

A défaut de nomination, le syndic est désigné par ordonnance du président du tribunal de l’arrondissement dans lequel l ́immeuble est situé, sur requête de l ́un des copropriétaires, les autres entendus ou dûment appelés. Ses pouvoirs sont révoqués suivant la manière dont il a été nommé, par le syndicat des copropriétaires ou par une ordonnance du président du tribunal d ́arrondissement auxquels les différents copropriétaires avertis au préalable pourront faire connaître leur avis.

La rémunération du syndic judiciaire est déterminée par l ́ordonnance de nomination. Ses fonctions cessent de plein droit à compter de l ́acceptation de son mandat par le syndic désigné par l ́assemblée générale.

 

Art. 21. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d ́autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l ́assemblée générale, le syndic est chargé:

 d ́assurer l ́exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale;

 d ́administrer l ́immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d ́urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l ́exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

 

Art. 22. En cas d ́empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété un administrateur provisoire peut être désigné par le président du tribunal d ́arrondissement dans lequel est situé l ́immeuble statuant en matière de référé sur assignation donnée par tout intéressé contre le syndic en fonction.

L ́ordonnance fixe la durée de la mission de l ́administrateur provisoire, sauf si elle la limite expressément à un ou plusieurs objets. A défaut de pareille limitation, l ́administrateur provisoire exercera les mêmes fonctions que le syndic.

Sauf s ́il y a urgence à faire procéder à l ́exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l ́immeuble et au fonctionnement des services d ́équipement commun, la demande ne sera recevable que s ́il est justifié d ́une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours.

 

Art. 23. Un conseil syndical peut à tout moment être institué, en vue d ́assister le syndic et de contrôler sa gestion,

A défaut de désignation dans les conditions prévues à l ́article 16 le conseil syndical peut être désigné par ordonnance du président du tribunal de l ́arrondissement dans lequel est situé l'immeuble, sur requête de l ́un des copropriétaires, les autres entendus ou dûment appelés.

 

Art. 24. Les créances de toute nature du syndicat à l ́encontre de chaque copropriétaire sont, qu ́il s ́agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot.

L ́hypothèque est inscrite après mise en demeure restée infructueuse  d́’avoir à payer une dette devenue exigible. Elle prend rang du jour de son inscription.

Le syndic a qualité pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat; il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir la radiation, en cas d ́extinction de la dette, sans intervention de l ́assemblée générale.

Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d ́instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d ́une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal d ́arrondissement statuant comme en matière de référé.

Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans.

Les créances visées à l ́alinéa 1er bénéficient en outre du privilège prévu par l ́article 2102  1° du Code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte surtout ce qui garnit les lieux, sauf si ces derniers font l ́objet d ́une location non meublée. Dans ce dernier cas, il est reporté sur les loyers dus par le locataire.

Les dispositions des articles 819, 821, 824 et 825 du Code de procédure civile sont applicables au recouvrement des créances visées à l ́alinéa qui précède.

 

Art. 25. Lors de la mutation à titre onéreux d ́un lot, et si le vendeur n ́a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d ́un mois de date, attestant qu ́il est libre de toute obligation à l ́égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné au syndic de l ́immeuble, par lettre recommandée avec avis de réception, à la diligence de l ́acquéreur. Avant l ́expiration d ́un délai de huit jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former, au domicile élu par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l ́ancien propriétaire. Cette opposition, à peine de nullité, énoncera le montant et les causes de la créance et contiendra élection de domicile dans le ressort du tribunal d ́arrondissement de la situation de l ́immeuble. Aucun paiement ou transfert amiable ou judiciaire de tout ou partie du prix ne sera opposable au syndic ayant fait opposition dans ledit délai. Il en est de même au cas où l ́avis de la mutation n ́a pas été donné au syndic.

 

Art. 26. L ́assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l’article 17, peut, à condition qu ́elle soit conforme à la destination de l ́immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d ́un ou de plusieurs éléments d ́équipement existants, l ́adjonction d ́éléments nouveaux, l ́aménagement de locaux affectés à l ́usage commun ou la création de tels locaux.

A la même majorité elle fixe la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l ́article 31 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires sauf à tenir compte de l ́accord de certains d ́entre eux pour supporter une part plus grande.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement ,d ́entretien et de rem- placement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

 

Art. 27. Lorsque l ́assemblée générale refuse l ́autorisation prévue à l ́article 16 b), tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal d ́arrondissement à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d ́amélioration y visés; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées,

Lorsqu ́il est possible d ́en réserver l ́usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu ́en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

 

Art. 28. Aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l’exécution, même à l ́intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l ́assemblée générale en vertu de l ́article 26 ci-dessus.

 

Art. 29. La décision prévue à l ́article 26 n ́est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l ́article 34, alinéa 2, saisi le tribunal civil en vue de faire reconnaître que l ́amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état ,aux caractéristiques et à la destination de l ́immeuble.

 

Art. 30. La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l ́unanimité de ses membres.

La décision d ́aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l ́article 17, l ́accord des copropriétaires de l ́étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l ́immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.

Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre la décision prévue à l ́alinéa précédent, cette clause ne peut être modifiée qu ́à cette même majorité.

 

Art. 31. Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l ́exécution des travaux, en raison, soit d ́une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d ́un trouble de jouissance grave, même s ́il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.

Cette indemnité, qui est à la charge de l ́ensemble des copropriétaires, est répartie, s ́il s’agit de travaux décidés dans les conditions prévues à l ́article 26 en proportion de la participation de chacun au coût des travaux et, s ́il s ́agit de travaux de surélévation prévus à l ́article 30, selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes.

 

Art. 32. En cas de destruction totale ou partielle, l ́assemblée générale des copropriétaires peut décider à la majorité des voix des copropriétaires, la reconstruction du bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte des lots représentant moins de la moitié des voix de tous les copropriétaires dont les parties privatives composent le bâtiment sinistré la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande. Les copropriétaires qui participent à l ́entretien des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles aux dépenses des travaux. Dans le cas où le syndicat déciderait la reconstruction, les indemnités représentatives de l ́immeuble détruit seront, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction ou à la réparation et les paiements libératoires ne peuvent s ́opérer que sur le vu des pièces justificatives.

Les indemnités représentatives de l ́immeuble détruit, si elles ne sont pas employées à la reconstruction ou à la réparation de l ́immeuble assuré, sont affectées au paiement des créances privilégiées et hypothécaires selon le rang de chacune d ́elles.

 

Art. 33. Si la décision est prise, dans les conditions prévues à l ́article précédent, de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré ,il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l ́indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n ́est pas reconstitué.

 

Art. 34. Sans préjudice de l ́application des textes spéciaux, fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l ́application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par las copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic.

En cas de modification par l ́assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal civil, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d ́une contestation relative à cette modification, pourra, si l ́action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l ́article 26.

 

Art. 35. Tous les litiges nés de l ́application de la présente loi sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l ́immeuble.

 

Art. 36. L ́article 664 du Code civil est abrogé. Art. 37. L ́article 2205 du Code civil est abrogé et remplacé par la disposition suivante:

Art. 2205. Néanmoins la part indivise du débiteur ne peut être saisie par ses créanciers personnels, ni vendue par eux en vertu d ́une clause de voie parée, avant le partage ou la licitation qu ́ils peuvent provoquer, s ́ils le jugent convenable, ou dans lesquels ils ont le droit d ́intervenir.

En cas de licitation ,et quel que soit l ́acquéreur, autre que le colicitant, dont la part indivise se trouvait grevée d ́hypothèque, le droit du créancier hypothécaire sera reporté sur la part du débiteur dans le prix.

En cas de partage avec soulte, les sommes que le copartageant sera tenu de payer seront affectées au paiement des créances privilégiées ou hypothécaires qui perdraient ce caractère, et ce d ́après le rang que ces créances avaient au moment du partage.

 

Art. 38. L ́article 13 de la loi du 29 mai 1906 sur les habitations à bon marché est complété par un alinéa 3 conçu comme suit:

« Sous les mêmes conditions les réductions prévues aux dispositions qui précèdent s ́appliquent aux ventes et adjudications de fractions d ́immeubles divisés par étages ou appartements »

 

Art. 39. Un règlement d ́administration publique prescrira les mesures d ́exécution de la présente loi et réglera notamment la convocation et la tenue des assemblées, la gestion du syndic et le fonctionnement du conseil syndical.

 

Art. 40. Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 2, 3, N° 4, 5, 7 alinéa 1er , 8 à 20 et 23 à 31. 34 et 35 sont réputées non écrites.