Droit italien copropriété

De la copropriété des bâtiments

Article 1117 (Parties communes du bâtiment)

Font l’objet de propriété commune des propriétaires des différents étages ou parties d’étages d’un bâtiment, si le contraire ne ressort pas du titre constitutif:

le sol sur lequel est érigé le bâtiment, les fondations, les gros murs, les toits et les solariums, les escaliers, les portes d’accès, les vestibules, les passages, les galeries, les cours et en général, toutes les parties du bâtiment nécessaires à l’usage commun;
les locaux destinés à la conciergerie et au logement du concierge, à la buanderie, au chauffage central, aux séchoirs et aux autres services en commun semblables;
les ouvrages, les installations, les travaux de tout genre servant à l’usage et à la jouissance commune, tels que les ascenseurs, les fosses, les citernes, les aqueducs et, en outre, les drainages et canaux de décharge, les installations d’eau, de gaz, d’énergie électrique, de chauffage et autres semblables, jusqu’au point d’embranchement des installations aux locaux appartenant en propre à chacune des copropriétaires.

Article 1118 (Droit sur les choses communes)

Le droit de chaque copropriétaire sur les choses mentionnées à l’article précédent est proportionnel à la valeur de l’étage ou de la partie d’étage lui appartenant, si le titre constitutif n’en dispose pas autrement.

Le copropriétaire ne peut pas, en renonçant aux choses susdites, se soustraire aux frais de conservation.

Article 1119 (Indivision)

Les parties communes du bâtiment ne sont pas sujettes à partage, à moins que le partage puisse se faire sans rendre l’usage de la chose plus incommode à chaque copropriétaire.

Article 1120 (Innovations/Améliorations)

Les copropriétaires peuvent, à la majorité évoquée au 5e alinéa de l’article 1136, exécuter toutes les innovations tendant à l’amélioration ou à l’usage plus commode ou au meilleur rendement des choses communes.

Sont défendues les innovations pouvant porter préjudice à la stabilité ou à la sécurité de la construction, qui en changent l’aspect architecturale ou qui rendent certaines parties communes de l’édifice impropre à l’usage ou à la jouissance même d’un seul des copropriétaires.

Article 1121 (Améliorations onéreuses ou voluptuaires)

Lorsque l’amélioration consiste en une dépense très onéreuse ou à un caractère voluptuaire vu les conditions particulières et l’importance de l’édifice, et consiste en des travaux, installations ou constructions susceptibles d’utilisation séparée (partagée), les copropriétaires qui n’entendent pas en tirer profit sont exonérés de toute contribution à al dépense.

Si l’utilisation partagée n’est pas possible, l’amélioration n’est pas autorisée, sauf lorsque la majorité des copropriétaires qui l’a votée ou acceptée s’engage à en supporter intégralement les frais.

Les copropriétaires et leurs héritiers ou ayants cause peuvent toutefois, compte de tenu du premier alinéa, participer aux avantages de l’amélioration en contribuant aux frais d’exécution et d’entretien de l’ouvrage.

Article 1122 (Ouvrage édifié sur partie commune)

Aucun copropriétaire ne peut exécuter dans l’étage ou la partie d’étage qui lui appartient, des ouvrages qui causent des dommages aux parties communes du bâtiment

Article 1123 (Répartition des dépenses)

Les dépenses nécessaires pour la conservation et pour la jouissance des parties communes de l’édifice, pour la prestation des services dans l’intérêt commun et pour les améliorations votées à la majorité, sont supportés par les copropriétaires dans une mesure proportionnelle à la valeur de la propriété de chacun, sauf convention contraire.

S’il s’agit de choses dont l’usage, par les copropriétaires, diffère les frais sont répartis en proportion de l’usage que chacun peut en faire.

Lorsqu’un bâtiment possède plusieurs escaliers, cours, solariums, ouvrages ou installations destinés à desservir une partie de la construction, les frais relatifs à leur entretien sont à la charge du groupe de copropriétaire qui en retire avantage.

Article 1124 (Entretien et reconstruction des escaliers)

Les escaliers sont entretenus et reconstruits par les propriétaires des divers étages desservis. La dépense y relative est répartie entre eux, par moitié en raison de la valeur des divers étages ou partie d’étages, et pour l’autre moitié en proportion de la hauteur de chaque étage mesurée par le sol.

Sont considérés comme étages aux fins de contribution pour moitié des frais, répartie en raison de la valeur,les caves, les soupentes, les greniers ou les mansardes et solariums,s’ils ne sont pas propriété commune.

Article 1125 (entretien et reconstruction des plafonds, des voûtes et des planchers)

Les dépenses pour l’entretien et la reconstruction des plafonds, des voûtes et des planchers sont supportés, en parties égales, par les propriétaires des étages qui y touchent; toutefois, il incombe au propriétaire de l’étage supérieur de faire recouvrir le pavement et au propriétaire de l’étage inférieur de faire exécuter les travaux d’enduit, de peinture et de décoration des plafonds.

Article 1126 (Solarium à usage exclusif)

Lorsque l’étage d’un solarium ou d’une partie de celui-ci n’et pas commun à tous les copropriétaires, les usagers exclusifs sont tenus de contribuer, pour un tiers aux frais de réparation ou de reconstruction du solarium; les deux tiers restants sont à la charge de tous les copropriétaires de l’édifice ou de la partie de ceux des copropriétaires qui ont l’usage du solarium, en proportion de la valeur de l’étage ou des parties d’étage de chacun.

Article 1127 (Construction sur l’étage supérieur de l’édifice)

Le propriétaire de l’étage supérieur de l’édifice peut élever de nouveaux étages ou de nouvelles constructions, sauf si le titre constitutif en dispose autrement.Cette même faculté appartient à celui qui est propriétaire exclusif de la toiture en terrasse.

La surélévation n’est pas admise si a stabilité du bâtiment ne le permet pas.

Les copropriétaires peuvent, d’autre part, s’opposer à la surélévation s i elle porte préjudice à l’aspect architecturale de l’édifice ou diminue notablement l’aération ou l’éclairage des étages inférieurs.

Celui qui fait exécuter la surélévation doit remettre aux autres copropriétaires une indemnité égale à la valeur actuelle du sol à occuper par la nouvelle construction, divisée par le nombre d’étages, y compris l’étage à édifier et sous déduction du montant de la quote-part qui lui revient. Il est, en outre, tenu de reconstruire le solarium dont tous les copropriétaires ou une partie de ceux-ci avaient le droit d’usage.

Article 1128 (Perte totale ou partielle de l’édifice)

Si l’édifice est détruit entièrement ou pour partie représentant les 3/4 de sa valeur, chacun des copropriétaires peut exiger la vente aux enchères du sol et des matériaux, sauf s’l en a été convenu autrement.

En cas de perte moins importante, l’assemblée des copropriétaires décide de la reconstruction des parties communes de l’édifice et chacun est tenu d’y concourir en proportion de ses droits sur ces parties.

L’indemnité versée à titre d’assurance relative aux parties communes est destinée à la reconstruction de celles-ci.

Le copropriétaire qui n’entend pas participer à la reconstruction de l’édifice est tenu de céder ses doits aux autre copropriétaires, même sur les parties qui sont sa propriété exclusive, selon l’estimation qui en est faite, sauf s’il préfère céder ses droits uniquement à certains des copropriétaires.

Article 1129 (Nomination et révocation de l’administrateur)

Lorsqu’il y a plus de quatre copropriétaires, l’assemblée nomme un administrateur. Si l’assemblée n’y pourvoit pas, la nomination est faite par l’autorité judiciaire, à l’intervention d’un ou plusieurs copropriétaires.

L’administrateur exerce son mandat pendant un an et peut être révoqué à tout moment par l’assemblée.

ll peut, en outre, être révoqué par l’autorité judiciaire, à l ‘intervention de tout copropriétaire , sans préjudice au cas prévu par le dernier alinéa de l’article 1131, si pendant deux ans, il n’ a pas rendu compte de sa gestion, ou bien s’il y a des soupçons fondés d’irrégularités graves.

La nomination et la révocation de l’administrateur pour n’importe quelle cause sont mentionnées dans un registre ad hoc.

Article 1130 (L’administrateur)

L’administrateur doit:

exécuter les décisions votées par l’assemblée des copropriétaires et veiller à l’observation du règlement de la copropriété;
régler l’usage des choses communes et la prestation des services dans l’intérêt commun, de manière à ce que la meilleure jouissance en soit assurée pour tous les copropriétaires;
percevoir la quote-part et assurer la répartition des frais encourus pour l’entretien ordinaire des parties communes de l’édifice et pour l’exercice des services communs.;
accomplir les actes conservatoires des droits inhérents aux parties communes de l’édifice.

Il doit rendre compte de sa gestion chaque année.

Article 1131 (Représentation)

Dans les limites des attributions prescrites à l’article précédent ou des pouvoirs plus étendus conférés par le règlement de copropriété ou par l’assemblée, l’administrateur représente les intéressés et peut ester en justice soit contre les copropriétaires, soit contre les tiers.

Il peut être appelé en justice pour n’importe quelle action concernant les parties communes de l’édifice; les décisions prises par l’autorité administrative lui sont notifiées.

Lorsque la citation ou la décision concerne un domaine hors de ses attributions, celui-ci est tenu d’en aviser sur le champ l’assemblée des copropriétaires.

L’administrateur qui n’exécute pas cette obligation peut être révoqué et est tenu à la réparation des dommages.

Article 1132 (Litiges)

Si l’assemblée des copropriétaires a décidé d’intenter une action ou de s’opposer à une action, le copropriétaire dissident peut , par acte notifié à l'administrateur, dégager sa propre responsabilité quant aux conséquences du procès pour le cas où les demandeurs succomberaient.

L’acte dot être notifié dans les tente jours suivant la décision de l’assemblée.

Le copropriétaire dissident dispose d’un droit de compensation en cas de paiement à la partie adverse.

Si l’issue du procès est favorable aux copropriétaires, le copropriétaire dissident qui en aura tiré profit sera tenu de contribuer aux dépens occasionnés qu’il n’aura pas été possible d’obtenir de la partie succombante.

Article 1133 (Décisions de l'administrateur)

Les décisions prises par l’administrateur dans le cadre de ses pouvoirs engagent les copropriétaires. Le recours à l’assemblée est admis contre les décisions de l’administrateur, sans préjudice du recours à l’autorité judiciaire, dans les cas et le délai prévus par l’article 1137.

Article 1134 (Dépenses engagées par les copropriétaires)

le copropriétaire qui a engagé des dépenses pour les choses communes, sans autorisation de l’administrateur ou de l’assemblée, n’a pas droit au remboursement, sauf s’il s’agit de dépenses urgentes.

Article 1135 (Attributions de l’assemblée des copropriétaires)

Outre les prescriptions des articles précédents, l’assemblée des copropriétaires pourvoit:

à la confirmation de l’administrateur et à sa rétribution éventuelle;
à l’approbation du devis des dépenses nécessaires durant l’année et à al répartition de celles-ci entre les copropriétaires
à l’approbation de la réédition annuelle des comptes de l'administrateur et à l’utilisation du solde actif de la gestion;
aux travaux d’entretien extraordinaires en constituant, s’il y a lieu, un fond spécial.
L’administrateur ne peut ordonner des travaux d’entretien extraordinaires, sauf s’ils revêtent un caractère urgent, mais dans ce cas, il doit en référer à la première assemblée.

Article 1136 (Constitution de l’assemblée et validité des délibérations)

L’assemblée est régulièrement constituée si elle se compose de copropriétaires représentant les deux tiers de la valeur de l’édifice entier et les deux tiers du nombre de copropriétaires.

Sont valables, les délibérations approuvées par un nombre de votes représentant la majorité des présents et au moins la moitié de la valeur de l’édifice.

Si l’assemblée ne peut délibérer à défaut de quorum, m’assemblée réunie à la suite d’une deuxième convocation vote le lendemain de la première et, en tout cas, jamais au-delà de dix jours suivant celle-ci;la délibération est valable si les présents représentant le tiers du nombre des copropriétaires et au moins un tiers de la valeur de l’édifice.

Les délibérations concernant la nomination et la révocation de l’administrateur ou les procès, en requête ou en défense, relatifs à des matières qui dépassent les attributions de cet administrateur, ainsi que les délibérations concernant la reconstruction de l’édifice ou les réparations extraordinaires d’importance considérable, doivent toujours être prises à al majorité prescrite par le deuxième alinéa.

Les délibérations ayant pour objet les innovations prévues par le premier alinéa de l’article 1120, doivent toujours être approuvées par un nombre de votes qui représente la majorité des copropriétaires et les deux tiers de la valeur de l’édifice.

L’assemblée ne peut délibérer s’il n’est pas établi que tous les copropriétaires y ont été convoqués.

Il est dressé un procès verbal des délibérations de l’assemblée, qui sera transcrit sur un registre tenu par l’administrateur.

Article 1137 (Contestation des décisions)

Les décisions prises par l’assemblée, conformément aux articles précédents lient tous les copropriétaires.

Tout copropriétaire dissident (opposant) peut former recours auprès de l’autorité judiciaire contre les décisions contraires aux lois et règlement de copropriété, mais le recours n e suspend pas l’exécution de la décision prise sauf si la suspension est ordonnée par cette autorité.

le recours doit être formé, sous peine de déchéance, dans les tente jours à compter de la délibération pour les opposants et de la date de communication pour les absents.

Article 1138 (Règlement de copropriété)

Lorsque, dans un édifice, le nombre des copropriétaires est supérieur à dix, un règlement doit être établi, qui contient les règles concernant l’usage des choses communes et la répartition des dépenses selon les droits et les obligations appartenant à chaque copropriétaire, ainsi que les règles pour la protection de l’aspect de l’édifice et celles relatives à l’administration.

Chaque copropriétaire peut prendre l’initiative d’établir un règlement de copropriété ou réviser celui existant.

Le règlement doit être approuvé par l’assemblée, à la majorité prescrite au deuxième alinéa de l’article 1136, et transcrit au registre visé au dernier alinéa de l’article 1129. Il peut être attaqué conformément à l’article 1107.

Les dispositions du règlement de copropriété ne peuvent, en aucune façon, diminuer le s droits de chaque copropriétaire, résultant des actes d’acquisition et des conventions et, en aucun cas, ses dispositions ne peuvent déroger aux prescriptions des articles 1118, alinéa 2, 119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 et 1137.

Article 1139

Les dispositions sur l’indivision en général doivent être observées pour tout ce qui n’est pas expressément prévu par le présent chapitre.