Droit haïtien copropriété
Pour comme
SOMMAIRE
Loi organisant le régime de la copropriété.
Arrêtés liquidant la pension d’anciens employés de l’État.
Avis de fonctionnement des sociétés Anonymes dénommées : Bright Ideas, S.A. et Inter-corp, S.A.
Avis de modifications de la Société Anonyme dénommée : Entreprises Techniques et Agricoles, S.A. (ETASA).
LOI
JEAN-CLAUDE DUVALIER
PRÉSIDENT À VIE DE LA RÉPUBLIQUE
Vu les Articles 32, 72, 81, 83, 84, 111, 196 de la Constitution ;
Vu les Articles 458 et 538 du Code Civil ;
Vu le décret du 4 Avril 1977 sur lotissement et l’indivision, modifié par celui du 6 janvier 1982 ;
Considérant que, dans son constant souci de garantir la stabilité des familles en leur fournissant la possibilité d’avoir accès a la propriété immobilière le Gouvernement de la République se voit dans la nécessité de stimuler la constitution d’ensembles immobiliers et d’organiser, à cette fin, le régime de la copropriété ;
Sur le rapport du Ministre de la Justice ;
Et après délibération en Conseil des Ministres ;
A PROPOSÉ
Et la Chambre Législative a voté la loi suivante :
CHAPITRE PREMIER
DES IMMEUBLES SOUMIS AU STATUT DE COPROPRIÉTÉ
Article 1.- Les dispositions de la présente loi régissent tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est repartie entre plusieurs personnes par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Article 2.- Sont privatives les parties des terrains et bâtiments réservées a l’usage exclusif d’un copropriétaire.
Sont communes, les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage et à l’utilité des tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, tels le gros œuvre, le sol, les fondations, les cours, parcs et jardins, les voies d’accès, les caves, les canalisation y compris celles qui traversent les parties privatives, les passages et corridors, les locaux des services communs, les équipements et appareils communs.
Article 3.- N’est régi par le statut de copropriété que l’immeuble bâti ou le groupe d’immeubles bâtis dont chaque lot est desservi par une sortie sur la voie publique, sur une cour commune ou un passage donnant accès à la voie publique.
Article 4.- Chaque lot d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis devra posséder toutes les commodités et facilités, notamment une installation hydraulique, sanitaire, électrique, téléphonique et un système d’évacuation des eaux ménagères et des ordures.
Article 5.- Les plans des immeubles à bénéficier du statut de copropriété seront conçus de manière à assurer la plus grande indépendance des parties privatives l’une par rapport à l’autre. Ils contiendront la description détaillée et les dimensions des lots des parties privatives, communes et mitoyennes.
Les plans et spécifications afférents à la structure et aux réseaux divers seront, conformément aux règlements d’urbanisme en vigueur, soumis à l’Administration Communale aux fins d’approbation. Une copie des plans sera affichée dans un endroit quelconque de l’immeuble pour être consultée au besoin.
Article 6.- Les propriétaires d’immeubles déjà construits qui voudraient soumettre leurs immeubles au statut de copropriété, tel que défini ci-dessus, la Commune, en y annexant les plans et documents indiqués a l’article 5 ci-dessus.
Après inspection des bâtiments par un ou trois ingenieurs délégués par la dite Administration, il sera émis, en cas d’approbation, un certificat d’éligibilité au statut de copropriété.
CHAPITRE DEUXIÈME
DE LA CONSTATION DES DROITS DE COPROPRIÉTÉ- DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ.
Article 7.- Tous actes translatifs de copropriété seront passés devant notaire. Il y sera fait mention notamment des pièces et des plans indiqués à l’article 5 ou à l’article 6 ci-dessus.
Les titres de propriété d’un lot le désigneront par son numéro et le décriront sans équivoque par l’indication des parties privatives, communes et mitoyennes.
Le notaire gardera les plans et aux autres documents originaux, dûment visés par le Maire.
Article 8.- La vente d’un lot n’est pas assujettie à la formalité d’un arpentage préalable.
Il en est autrement de la vente de l’immeuble bâti, du groupe d’immeubles bâtis ou d’un immeuble tiré de ce groupe.
Article 9.- Un règlement de copropriété, par acte notarié, déterminera la destination des parties privatives et communes, la superficie de l’immeuble bâti ou du groupe d’immeubles bâtis et celle de chaque partie privative, les conditions de jouissance et d’administration des parties communes, les restrictions dans la jouissance des parties mitoyennes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aux droits de jouissance des copropriétaires, d’autres restrictions que celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble.
Article 10.- Le règlement de copropriété indiquera la quote-part incombant chaque lot dans les charges communes à défaut, les bases de la répartition.
Article 11.- Au moment de l’acquisition de son lot, il sera remis a chaque copropriétaire une expédition du règlement de copropriété, ainsi que les copies certifiées des plans et documents visés à l’article 5 ci-dessus.
Le règlement de copropriété oblige tous les copropriétaires.
Article 12.- Les modifications au règlement de copropriété ne peuvent avoir lieu que par l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale sur la demande de deux (2) d’entre eux. A cet effet, la présence des trois quart (3/4) des copropriétaires ou de leur représentant est nécessaire, la décision est prise par vote à la majorité des deux tiers (2/3) des copropriétaires présents ou représentés.
Toute modification de la destination de l’immeuble et de la répartition des charges devra obtenir l’accord unanime des copropriétaires présents ou représentés.
Article 13.- Les modifications au règlement de copropriété seront consignées dans un procès-verbal dressé à cet effet et transmis au Notaire dépositaire de la minute du règlement, pour y être annexé.
Copie du dit procès-verbal sera délivrée par le Notaire à chaque copropriétaire.
Article 14.- La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile et est régie par les conditions de la présente loi.
Ce syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes.
Article 15.- Le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot.
Article 16.- Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale, leur exécution est confiée à un syndicat désigné par l’assemblée générale, dans les conditions prévues par le règlement de copropriété.
Article 17.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargée d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble ou le groupe d’immeubles, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien de déférer à la demande de deux (2) copropriétaires en vue de convoquer l’assemblée générale, lorsque l’objet en aura été précisée, de faire procéder, même de sa propre initiative, en cas d’urgence, à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, de représenter le syndicat dans tous les actes de la vie civile et en justice, dans les cas prévus à l’article 15 ci-dessus.
Le syndic sera toujours informé de toute action en justice par tout copropriétaire agissant en son nom.
Article 18.- Le mode de rémunération du syndic et les conditions de cessation de ses fonctions sont fixés par le règlement de copropriété
Article 19.- Le syndic est responsable de l’inexécution des décisions du syndicat et de toute faute commise dans l’exécution de son mandat.
Article 20.- Toute clause du règlement de copropriété, contraire aux articles 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19, ci-dessus sera réputée non-écrite.
CHAPITRE TROISIÈME
ADMINISTRATION DE LA COPROPRIÉTÉ MODIFICATION RECONSTRUCTION
Article 21.- Les parties communes sont dans l’indivision entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.
Elles ne peuvent faire l’objet séparément des parties privatives, d’une action en partage ou d’une licitation.
Article 22.- Les cloisons ou murs communs à deux ou plusieurs parties privatives sont mitoyens entre les lots qu’ils séparent.
Article 23.- La surélévation et la construction de nouveaux bâtiments ne peuvent être décidées que par l’assemblée générale votant à l’unanimité des voix, en ce cas, les travaux n’en pourront être entreprise qu’après l’approbation des plans dans les conditions prévues à l’article 5 ci-dessus.
Article 24.- Ne sont autorisées aucuns travaux susceptibles de compromettre la sécurité, la solidité et la salubrité de l’immeuble bâti ou du groupe d’immeubles bâtis, ni aucuns ouvrages susceptibles d’accroître le logement d’un copropriétaire, ni aucunes modifications à la façade de l’édifice.
Article 25.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, en restant dans les limites établies par le règlement de copropriété.
Article 26.- Les parties communes et mitoyennes ne feront l’objet d’aucuns travaux susceptibles d’en diviser l’usage et la jouissance ou d’en accroître les commodités au profit d’un copropriétaire.
Article 27.- Un copropriétaire ne peut, en aucun cas, faire obstacle l’exécution des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, même s’il s’agit de travaux qui pourraient porter atteinte à la jouissance de sa partie privative.
Article 28.- Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux visées à l’article 23, en raison, soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même temporaire, soit de dégradation, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité est à la charge de tous les copropriétaires ; elle est répartie en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Article 29.- Chacun des copropriétaires est obligée de contribuer à toutes les charges communes de l’immeuble dans la proportion déterminée par le rapport entre la superficie de sa partie privative et celle de l’ensemble des parties privatives.
Article 30.- Chacun des copropriétaires est responsable de l’entretien et de la conservation de sa partie privative.
Article 31.- Lorsque les différents lots tombent en vétusté ou sont détruits par un incendie, un ouragan ou quelque autre évènement fortuit, l’immeuble bâti ou le groupe d’immeubles bâtis sera relevé à frais communs suivant la proportion établie à l’article 27 ci-dessus.
Cette décision sera prise par l’assemblée générale à l’unanimité des voix comme indiqué à l’article 32 de la présente loi.
Article 32.- En cas de destruction totale de l’immeuble bâti ou di groupe d’immeubles bâtis, faute par les copropriétaires de s’entendre pour la reconstruction des édifices, les débris identifiables des parties privatives seront récupérés par leur propriétaire.
Les parties communes et les débris non identifiés seront vendus aux enchères ou de gré à gré, pour le prix à en provenir être partagée entre copropriétaires proportionnellement à la valeur de leur lot.
Article 33.- En cas de destruction partielle affectant moins de la moitie du bâtiment, la remise en état sera obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés la demande.
Dans ce cas, les copropriétaires qui participent a l’entretien de l’immeuble bâti ou de groupe d’immeubles bâtis ayant subi les dommages, sont tenus de participer, dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles, aux dépenses des travaux.
Article 34.- Si la décision est prise, dans les conditions prévues à l’article précédent, de ne pas remettre en été le bâtiment sinistré, il est procédé à la liquidation des droits dans la copropriété et à l’indemnisation de ceux des copropriétaires dont le lot n’est pas reconstitue.
Article 35.- La reconstruction totale ou partielle de l’immeuble ne peut avoir lieu qu’après l’approbation requise à l’article 5 ci-dessus.
Article 36.- Toutes actions nées de l’application de la présente loi, entre des copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, seront portées devant le Tribunal Civil de la situation de l’immeuble.
Elles seront jugées comme affaire sommaires, sans remise ni tour de rôle.
En cas d’urgence, être les différends seront portées devant le juge des référées les jugements de toutes natures rendus avant celui du fond ne peuvent être attaquées qu’en même temps que ce dernier.
Indépendamment des actions possessoires, celles visées au premier alinéa du présent article se prescrivent par trois (3) ans.
DISPOSITION D’ORDRE GÉNÉRAL
Article 37.- Les modalités d’application de la présente loi pourront être fixées par Arrêté du Président à vie de la République.
CHAPITRE QUATRIÈME
DISPOSITION D’ABROGATION
Article 38.- La présente Loi abroge toutes lois ou dispositions de Loi, tous Décrets-Lois ou dispositions de Décret-Loi, tous Décrets ou dispositions de Décret qui lui sont contraires, notamment l’article 538 du Code Civil et sera imprimée, publiée et exécutée à la diligence du Ministère de la Justice, des Travaux Publics, des Transports et Communications, chacun en ce qui le concerne.
Fait à la Chambre Législative, le lundi 13 août 1984, An 181ème, de l’indépendance.
Jaurès LEVEQUE
Président de la Chambre Législative
Les Secrétaires :
Jean SASSINEArnold FENESTOR
Premier SecrétaireDeuxième Secrétaire
AU NOM DE LA RÉPUBLIQUE
Le Président à vie de la République ordonne que la Loi ci-dessus soit revêtue du Sceau de la République, imprimée, publiée et exécutée.
Donnée au Palais National, a Port-au-Prince, le 30 octobre 1984, An 181ème de l’indépendance.
JEAN CLAUDE DUVALIER
Par le Président :
Le Ministre d’État chargée de la Présidence, de l’Information et des Relations Publiques :
Jean- Marie CHANOINE