Droit algérien copropriété
articles 743 à 772 de l’ordonnance n° 75-58 du 26 septembre 1975
Section V De la copropriété des immeubles bâtis
# I - Dispositions générales.
Art. 743. - La copropriété est la situation juridique d'un immeuble bâti ou d'un groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative ou une quote-part dans les parties communes.
Art. 744. - Les parties privatives sont les parties des bâtiments et du terrain, qui appartiennent divisément à chacun des co- propriétaires et qui sont affectées à son usage exclusif et particulier.
Sont réputées parties privatives : - Les carrelages, dalles, revêtements de sols ; - Les plafonds et les parquets, à l'exclusion du gros œuvre ; - Les cloisons intérieures avec leurs portes ; - Les portes palières, les fenêtres, les portes-fenêtres, les
persiennes, les volets ou stores ainsi que leurs accessoires ; - Les barres d'appui des fenêtres, les garde-corps et
balustrades en fer des balcons ; - Les enduits intérieurs des murs et cloisons, quels qu'ils soient ;- Les canalisations intérieures et raccordements particuliers, les appareillages, robinetteries et accessoires qui dépendent ;
- L'encadrement et le dessus des cheminées, les coffres et les faux coffres;
- Les installations sanitaires des salles d'eau, des cabinets de toilette et des water-closets ;
- Les installations des cuisines ;
- Les installations individuelles de chauffage et d'eau chaude pouvant exister à l'intérieur d'un local privatif ;
Sont présumés mitoyens entre les copropriétaires voisins, les cloisons ou murs séparatifs de locaux privatifs et non compris dans le gros œuvre.
Art. 745. - Les parties communes sont les parties des bâtiments et du terrain, qui appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires, chacun pour une quote-part afférente à chaque lot, et qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Sont réputés parties communes : - Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - Le gros-oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement
commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées à usage commun ;
- Les logias, balcons, terrasses même s'ils sont en tout ou en partie réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire ;
- Les locaux des services communs ; - Les halls et couloirs d'entrée, les escaliers, les ascenseurs. Sont réputés droits accessoires aux parties communes : - Le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou
comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes.
Art. 746. - La quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la co-propriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Art. 747. - Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ou d'une licitation forcée.
Art. 748. - Un règlement de co-propriété, incluant ou non un état descriptif de division, détermine la destination des parties privatives et des parties communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de co-propriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des co-propriétaires sauf celles qui sont justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa situation.
# II - Des droits et obligations des co-propriétaires.
Art. 749. - Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et communes à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, ni de porter atteinte à la destination de l'immeuble.
Art. 750. - Les co-propriétaires sont tenus de participer à deux catégories de charges :
- les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité qu'ils présentent à l'égard de chaque lot,
- les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. Le règlement de co-propriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge.
Art. 751. - La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à la majorité des deux tiers des co-propriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité absolue, la modification de la réparation des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
A défaut de décision par l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges, tout co-propriétaire peut saisir le tribunal de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
Art. 752. - Chaque copropriétaire peut poursuivre, en justice, la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart ou si la part correspondant à celle d'un autre co-propriétaire est inférieure de plus d'un quart dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 750. Le tribunal peut procéder à la nouvelle répartition des charges.
Cette action doit être exercée par tout co-propriétaire dans le délai de 5 ans à partir de la publication du règlement de co- propriété à la conservation des hypothèques, elle peut également être exercée par l'acquéreur d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot.
Art. 753. - Le règlement de co-propriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des co-propriétaires qu'à dater de leur publication à la conservation des hypothèques.
Art. 754. - Le co-propriétaire qui aliène à titre onéreux son lot est tenu de présenter au notaire, un certificat de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat; avis de la mutation doit être donné au syndic de l'immeuble, par simple lettre recommandée avec accusé de réception, à la diligence de l'acquéreur; le syndic peut former, dans un délai de 8 jours à compter dudit avis de mutation, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
Art. 755. - La collectivité des co-propriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile.
Art. 756. - Les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque co-propriétaire sont garanties par une hypothèque légale sur son lot.
Elles bénéficient, en outre, du privilège réservé au bailleur d'immeuble.
# III - De l'administration et de la gestion de la copropriété.
Art. 757. - Le syndic est nommé par la première assemblée générale des copropriétaires qui peut lui adjoindre un suppléant.
A défaut de nomination par l'assemblée générale, le syndic est désigné par le président du tribunal à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
Art. 758. - Le syndic est particulièrement chargé:
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde, et à son entretien et en cas d'urgence, de faire procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble;
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, ainsi que pour la publication des modifications apportés au règlement de copropriété sans que l'accord de chaque copropriétaire soit nécessaire;
- Le syndic est seul responsable de sa gestion. Il ne peut se faire substituer.
Art. 759. - Le syndic ne peut être nommé pour une durée supérieure à deux ans, mais il peut être réélu.
Les fonctions de syndic peuvent être assurées par toute personne choisie parmi les copropriétaires ou en dehors d'eux.
En cas d'empêchement du syndic ou de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Art. 760. - Un conseil syndical de trois membres au moins peut, à tout moment, être désigné par l'assemblée générale à la majorité prévue à l'article 766 et, à défaut, par le président du tribunal, sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires.
Ne peuvent faire partie du conseil le syndic et son conjoint, même s'ils sont copropriétaires.
Art. 761. - Le conseil syndical a pour mission d'assurer la liaison entre la collectivité des copropriétaires et le syndic, d'assister le syndic et de contrôler sa gestion.
Le conseil syndical se réunit au moins une fois tous les six mois à la demande de son président; il peut en outre, se réunir à toute époque, à la demande de l'un quelconque de ses membres ou du syndic.
Les décisions du conseil syndical sont prises à la simple majorité des votants à condition que trois au moins de ses membres soient présents.
Art. 762. - Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales sous réserve des dispositions des articles 764 et 765.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Art. 763. - L'assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic toutes les fois qu'il le juge utile et, au moins, une fois par an.
Il doit également la convoquer chaque fois que la demande lui en est faite soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires.
L'assemblée élit son président au début de chaque réunion.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée. Mais, en aucun cas, le syndic et son conjoint, fussent-ils copropriétaires, ne peuvent présider l'assemblée. Ils ne peuvent non plus recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire.
L'assemblée ne peut délibérer que sur les questions inscrites à l'ordre du jour.
Art. 764. - Sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, les décisions de l'assemblée statuant sur les questions relatives à l'application du règlement de copropriété et les points qui n'auraient pas été prévus et généralement sur toutes les questions intéressant la copropriété.
Art. 765. - ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires, même absents ou non représentés, les décisions de l'assemblée générale concernant:
- l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, mais conforme à sa destination;
- la désignation ou les révocation du syndic et des membres du conseil syndical;
- les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires;
- les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires;
- la modification de la répartition des charges visées à l'article 750 rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
A défaut de décision prise dans les conditions de majorité du présent article, une nouvelle assemblée générale statue dans les conditions prévues à l'article 766 ci-dessous.
Art. 766. - Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois-quarts des voix, les décisions de l'assemblée concernant:
- les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'alinéa 4 de l'article 765;
- la modification ou, éventuellement, l'établissement du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes;
- les travaux comportant transformation, addition ou amélioration autres que ceux visés à l'alinéa 5 de l'article 765.
Art. 767. - L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaires au respect de la destination de l'immeuble.
Art. 768. - L'assemblée générale des copropriétaires statuant à la double majorité prévue à l'article 766 peut, à la condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de charge des indemnités prévues à l'article 770 en proportion des avantages qui résulteront de travaux envisagés pour chacun des copropriétaires.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformes ou créés.
La décision prise par l'assemblée générale oblige les copropriétaires à participer dans la proportion fixée par l'assemblée, au paiement des travaux, à la charge des indemnité prévues à l'article 770 ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Art. 769. - La surélévation ou la construction de bâtiment aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif, ne doit être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.
Le décision d'aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l'article 767, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur du bâtiment à surélever.
Art. 770. - Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison, soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
cette indemnité qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires est répartie, s'il s'agit de travaux décidés dans les conditions prévues à l'article 769 en proportions de la participation de chacun au coût des travaux et, s'il s'agit de travaux de surélévation prévus à l'article 769 selon la proportion initiale des droits de chacun dans les partie communes.
Art. 771. - En cas de destruction totale ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires dont les lots composent le bâtiment sinistre, peut décider à la maorité des voix de ces copropriétaires, la reconstitution de ce bâtiment ou la remise en état de la partie endommagée.
Les indemnités représentatives de l'immeuble détruit, sont, sous réserve des droits des créanciers inscrits, affectées par priorité à la reconstruction.
Art. 772. - Les actions personnelles nées de l'application du statut de la copropriété entre les copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescriront par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester la décision des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification par le syndic des décisions de l'assemblée.
