La spécificité des organes de gestion en copropriété: Conseil d'administration au Québec et syndic en France.

La spécificité des organes de gestion en copropriété: Conseil d'administration au Québec et syndic en France. (Article publié en 2012 sur Bonjour condo)

Le droit de la copropriété au Québec est régi par les dispositions des articles 298 à 364 relatifs aux personnes morales et  spécifiquement des articles 1038 à 1109 du code civil révisé et entré en vigueur en 1994.

Fortement inspiré par le droit français, le législateur a opté pour un régime mêlant à la fois le droit civil romain et de droit de common law.

En France, la copropriété est régie par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que son décret d’application du 17 mars 1967. Le régime québécois a été très largement inspiré de la loi française en ciblant les avantages mais aussi les inconvénients. 

Les deux régimes sont issus de la conception dualiste de la copropriété retenant comme critère la propriété  répartie entre une partie privative, (un lot ou fraction) indissolublement liée à une quote-part de partie commune.

La caractéristique commune est la création d’une collectivité de copropriétaires en syndicats dotés, des deux côtés de l’atlantique, de la personnalité morale. 

C’est une caractéristique, aujourd’hui majeure, dans quasiment l’ensemble des pays dotés d’une législation en la matière (même l’Allemagne aussi étonnant que cela puisse paraître seulement depuis la nouvelle loi de juillet 2007!). On trouve encore quelques exemples dans certains pays de l’Europe de l’Est où le syndicat n’est pas encore doté de la personnalité juridique.

Pour qu’un syndicat fonctionne, encore faut-il qu’existent des organes à même de le faire fonctionner et, c’est sur cette différence, que nous baserons notre comparatif.

En effet, l’organisation de cette communauté d’intérêt constituée par l’ensemble des copropriétaires doit pouvoir s’organiser. Ainsi, là où la France a choisi un représentant officiel, unique, en la personne du syndic de copropriété, le Québec a, lui, opté pour un organe collégial dénommée conseil d’administration.

La France avait, dès l'origine en 1965, opté pour la dévolution des pouvoirs au syndic de copropriété. 

Les rédacteurs de l’époque optèrent pour une répartition des prérogatives entre l’assemblée générale des copropriétaires et son représentant et mandataire légal, le syndic.

Au Québec, la principale différence tient au fait que le conseil d'administration dispose de pouvoirs considérables dans le cadre de la gestion de l’immeuble, laissant à l’assemblée générale, au finale, un simple rôle consultatif, alors qu’en France, la solution est inversée, dans la mesure où, seule l’assemblée générale dispose du pouvoir de décider, le syndic étant, quant à lui, le mandataire, en charge d’exécuter les décisions.

1. Le conseil d’administration

Composition du conseil d’administration

Les administrateurs qui composent le conseil d’administration sont choisis parmi les copropriétaires réunis en assemblée générale et le règlement de l’immeuble fixe, quant à lui, le nombre d’administrateurs en fonction, généralement, de la taille et des caractéristiques de l’immeuble. Un ou plusieurs administrateurs peuvent composer ce conseil.

Fonctions du conseil d’administration

C’est à ce conseil qu’incombe la gestion des intérêts du syndicat, la loi lui confère des prérogatives importantes pour mener à bien sa mission.(art 334 et s. C.c.q)

«Le conseil d'administration gère les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin; il peut créer des postes de direction et d'autres organes, et déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l'exercice de certains de ces pouvoirs. Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf à les faire ratifier par les membres à l'assemblée qui suit».

Les dispositions du code civil permettent d’évaluer l’étendue des pouvoirs conférés aux membres du conseil d’administration: tenir les registres du syndicat, déterminer les contributions aux charges et celles du fond de prévoyance, veiller au respect de la déclaration de copropriété.

A ce titre, le conseil d'administration agit au nom et pour le compte du syndicat en qualité de mandataire.

Possibilité de confier la gestion à un gérant

Si le conseil d'administration le souhaite, il peut déléguer certaines tâches à un gérant selon les dispositions de l’article 1085 C.C.Q.

«L'administration courante du syndicat peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires.»

Le gérant a le rôle dévolu en France au syndic, il est un peu l’agent administratif chargé de mettre en oeuvre les décisions du conseil d'administration.

Son rôle sera défini contractuellement compte tenu des besoins du conseil d’administration.

La profession de gestionnaire d’immeuble se développe de plus en plus compte tenu de l’essor de la copropriété au Québec.

2. Le syndic et le conseil syndical

Contrairement au droit québécois, le mandataire légal est le syndic mais celui-ci peut se faire assister d’un conseil syndical.

Le syndic est un organe obligatoire qui dispose, en vertu des dispositions légales (art 18 de la loi notamment), à la fois de pouvoirs d'exécutant et des pouvoirs propres. Il peut être un professionnel de l’immobilier ou un non professionnel, une personne physique ou une personne morale.

Il est l’organe exécutif du syndicat en charge d’administrer les parties communes de l’immeuble. Il est seul responsable de ses actes.

C’est lui qui a la charge de convoquer l’assemblée générale, de tenir les registres de procès-verbaux, d’établir le budget prévisionnel, de passer les contrats avec les entreprises, de se charger du bon déroulement du recouvrement des charges et de façon plus générale d’exécuter les décisions prises en assemblée générale.

Toutefois, la loi du 10 juillet 1965 avait institué, dès l’origine, un conseil syndical, organe obligatoire, chargé d’assister et de contrôler la mission du syndic.

Le conseil syndical 

 Il sert de «trait d’union» entre l’ensemble des copropriétaires et le syndic. Les membres, composés de copropriétaires ou de leurs représentants, sont désignés en assemblée générale.

Particularité de notre droit, ni la loi de 1965, ni le décret de 1967 n’ont prévu de règles d’organisation ou de fonctionnement du conseil syndical. Il appartient à ce dernier de créer ses propres règles.

Les principales attributions d’assistance au syndic se formalisent au moyen d’avis. (avis sur le choix des entreprises lors du vote en assemblée générale, sur le fonctionnement de la copropriété, etc...).

Sa consultation est, par ailleurs, sera obligatoire:

• établir l’ordre du jour de l’assemblée générale.
• Mise en oeuvre de travaux urgents
• Mise en concurrence des marchés et des contrats passés pour le compte du syndicat.

Pour certaines décisions enfin, bien que non obligatoire, sa consultation renforcera la décision prise par le syndic.

En France, une gestion optimale de l’immeuble ne peut passer que par une bonne entente entre le syndic et «son» conseil syndical.

Enfin, nous remarquons, ces dernières années, une tendance assez nette de notre législateur, à étendre de plus en plus son rôle ainsi que ses pouvoirs, sans pour autant, le doter corrélativement de la personnalité juridique en tant qu’organe à part entière ou lui faire peser une responsabilité dans le cadre de sa mission.

Ces quelques lignes n’avaient pas la prétention d’étudier dans les moindres détails les deux législations  mais simplement d’avoir une vue synthétique des deux régimes.

Il est ainsi toujours intéressant de comparer les différents systèmes, pour voir «si l’herbe est plus verte ailleurs».

A titre de conclusion, vue de France, le conseil d’administration est un «super-conseil syndical». Ses prérogatives correspondent à celles dévolues à notre syndic.

Il est certain qu’elles feraient pâlir d’envie certains détracteurs de notre profession (assez malmenée ces derniers temps, il est vrai), souhaitant imposer le régime de la co-gestion entre le syndic et le conseil syndical.

Mais c’est ignorer les effets pervers que cela peut engendrer pour le fonctionnement du syndicat. (quelques illustrations ces dernières années notamment en Belgique).

Quant au gérant, outre atlantique, il intervient au titre de la gestion en tant que prestataire de services alors qu’il est en premier lieu, en France, un mandataire légal.

C’est d’ailleurs, en France, tout l’enjeu de cette profession dont il est question aujourd’hui et dans les prochaines années : syndic mandataire ou syndic prestataire de services.

On l’aura vu, la finalité reste identique: la gestion pérenne de l’immeuble même si les moyens diffèrent quelque peu.

Nul doute que des enseignements peuvent être tirés des deux côtés de l’atlantique.