La réforme adoptée en décembre 2019 est entrée en vigueur le 10 janvier 2020
De nombreuses dispositions, demandées depuis longtemps par les professionnels, avocats, associations ont pu être introduites dans le Code Civil comme l'obligation de faire réaliser une étude du fonds de prévoyance, l'obligation dasn les 10 ans de renflouer le fonds de prévoyance, l'obligation dans les 3ans de tenir un carnet d'entretien pour recenser les travaux, l'obligation d'informer lors de la vente du lot -unité-.
Les premières rencontres francophones de la copropriété ont eu lieu à Liège les 9 et 10 mai derniers. Il s'agissait d'une co-organisation du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), la Faculté de Droit, de Science politique et de Criminologie de l'Université de Liège et la Chambre nationale française des experts en copropriété (CNEC).
A l'initiative de l'événement, la CNEC qui depuis plusieurs années déjà souhaitait nouer des contacts avec des professionnels belges de la copropriété.
Pendant deux jours, ce fut l'occasion pour de nombreux spécialistes de la copropriété (professeurs d'université, avocats, notaires, syndics d'immeubles, géomètres, architectes etc.) d'échanger et de partager leurs expériences et expertises sur cette matière principalement en France et en Belgique.
Mais il s'agissait également de faire un comparatif avec sur ce qui se fait dans d'autres pays de la Francophonie avec Yves PAPINEAU avocat émérite à Montréal pour le Québec, Mohamed EL OUAGARI Professeur à l'INAU pour le Maroc, Roland SAVARY gérant d'immeubles pour la Suisse et Nathalie PRUM CARRE et Michel NICKELS avocats à Luxembourg pour le Grand Duché de Luxembourg.
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Les trois thèmes retenus étaient, dans cadre de demi-journées présidées respectivement par Gilles ROUZET Conseiller honoraire à la Cour de Cassation de France, Olivier de CLIPPELE Notaire et Vice-Président du SNPC et Michel PAQUES, Juge à la Cour constitutionnelle de Belgique :
vieillissement et obsolescence des copropriétés (état, travaux et fonds de réserve)
gouvernance et pouvoirs (tensions internes, gouvernance, AG, syndic, Conseil syndical, Conseil de copropriété, copropriétaires)
finances et conflits (difficultés financières, arriérés, privilèges, pénalités, procédure de recouvrement des charges impayées, retenues chez les notaires, modes alternatifs de règlement des conflits)
Les différentes interventions feront l'objet de publications tant en Belgique qu'en France.
Au delà des différentes communications (voir liste des intervenants dans l'encadré ci-dessous), trois tables rondes ont réuni les orateurs et témoins avec comme animateur Patrice LEBATTEUX, avocat à Paris et Président de la CNEC. Les conclusions furent tirées par Olivier HAMAL, avocat et Président du SNPC.
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Tirons plutôt les grands enseignements de ces rencontres.
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France et Belgique : des situations comparables
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Les constats sont en effet les mêmes :
une partie importante du bâti est vieillissant et nécessite d'importants travaux de rénovation, mise aux normes, défi énergétique etc. avec la question du financement qui en découle dont les prêts bancaires mais aussi l'importance du fonds de réserve (travaux) qui bien "doté" devient un élément dans la prise de décision d'acquérir ou non dans tel ou tel immeuble. Il est aussi important d'inscrire cela dans une planification et de rechercher l'adhésion des copropriétaires dans la démarche.
le conflit permanent entre intérêt collectif et intérêt individuel ayant justifié au cours des ces dernières décennies l'adoption de législations spécifiques et surtout de devoir les adapter ce qui a dû être fait de (trop) nombreuses fois en France. Ne prenons comme exemple que l'abaissement tant en France qu'en Belgique des majorités nécessaires pour faire des travaux aux parties communes.
le manque d'intérêt des copropriétaires (voir aussi la méconnaissance et l'incompréhension des règles de fonctionnement des copropriétés) pour la gestion des choses communes comme si elles ne les concernaient pas.
l'évolution de la profession de syndic qui n'est plus un simple gestionnaire, il devient ou doit devenir un véritable "homme orchestre" aux compétences variées. Il doit pouvoir accompagner les copropriétés qu'il gère vers leur rénovation et les convaincre que les investissements à y réaliser notamment sur le plan énergétique ne peuvent que conduire à la valorisation de leurs biens mais aussi par les investissements à réaliser réduire les charges courantes. Les copropriétaires doivent aussi accepter de les rémunérer correctement.
Fort heureusement pour la Belgique, les difficultés se présentent avec moins d'acuité qu'en France où les pouvoirs publics ont dû investir notamment au travers de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) des centaines de millions d'euros pour venir en aide à 1.000 copropriétés représentant 60.000 logements !
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Les législations
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Alors même que les bases juridiques sont les mêmes et les structures comparables, la législation française en regard de la belge est conséquente et complexe. Le formalisme y est excessif et le fonctionnement des organes trop complexifié.
Conséquence de cela, la récente loi ELAN a donné pouvoir au Gouvernement de légiférer par voie d'ordonnance pour procéder à une réforme approfondie et sa codification. Et tout en envisageant pour les grands ensembles un autre type de gestion que l'actuel fort identique au système belge, il s'agira aussi d'y inclure de nouvelles dispositions votées par le Parlement qui anticipent en grande partie sur le projet de réforme.
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En France, car c'est semble-t-il la piste en cours de réflexion, dans les grands ensembles il s'agirait de conférer aux Conseils syndicaux (Conseils de copropriété en Belgique) des compétences et pouvoirs de conseils d'administration comme c'est en fait le cas au Québec. Les gestionnaires de copropriétés y sont sous l'autorité de ses conseils d'Administration.
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Les dernières évolutions législatives en Belgique ont été le fruit d'un groupe de travail initié par le Ministre de la Justice et associant l'ensemble des intervenants de la copropriété (associations de copropriétaires, syndics, notaires, monde universitaire...). D'aucuns s'étaient d'ailleurs interrogés pour savoir si en Belgique, un régime plus souple n'aurait pas du être retenu pour les petites copropriété.
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Mais par delà les aspects purement juridiques, il y a aussi la dualité au niveau de la copropriété avec les aspects politique du logement et de voir comment les articuler au mieux au travers des Autorités compétentes.
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L'importance du facteur humain et relationnel en copropriété
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L'ensemble des intervenants considère qu'aujourd'hui le principal point à régler est celui de la compréhension et de l'appréhension par les copropriétaires de la vie en copropriété et des règles qui la régissent : loi et statuts.
Nous aurons beau adopter de nouveaux textes ou améliorer les législations en cours, il y a tout l'aspect humain et relationnel qui ne doit pas être négligé, bien au contraire et de nouvelles disciplines que le droit mises à contribution tel la politologie, la sociologie et la psychologie.
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En d'autres termes, quelles actions mettre en œuvre pour motiver les copropriétaires à s'investir dans la gestion de leur immeuble et à privilégier l' intérêt collectif ?
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La Suisse pays de la copropriété idéale ?
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La surprise est cependant venue de notre témoin suisse tout étonné d'entendre les exposés des uns et des autres.
Pour résumé, en Suisse tout va bien et les problèmes sont limités en ce compris en matière d'arriérés de charges et leur récupération. Le système suisse de la copropriété repose cependant sur une autre approche. De manière très synthétique, on acquiert non pas un lot privatif et des quotes-parts dans les parties communes mais un droit d'usage dans l'ensemble.
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De prochaines rencontres
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Ces premières rencontres francophones de la copropriété ont permis un comparatif sur les principes généraux et d'échanger sur les pratiques respectives.
D'ores et déjà rendez-vous a été pris dans deux ans pour les rééditer et le faire en Suisse pour ce familiariser avec le fonctionnement de la copropriété dans ce pays et voir les enseignements à en tirer.
Mais ce sera aussi l'occasion d'entrer dans le détail sur par exemple la compatibilité d'Airbnb avec la copropriété, les solutions pour une vente aisée des parties communes etc...
Les intervenants
Alexis DECOSTER Responsable Administration de biens chez Crédit Agricole Immobilier France, Vincent SPRUYTTE Syndic d'immeubles à Bruxelles et Président de l'Union des Syndics, Denis BRACHET Géomètre-expert et Vice-Président de la CNEC, Fabrice FIERENS Géomètre expert, Florence BAYAR-JAMMES Professeur Associé à Toulouse Business School, Pascale LECOCQ Professeur de Droit à la Faculté de Droit, Science politique et Criminologie de l'Université de Liège, Patrick BAUDOUIN avocat à Paris et Président d'Honneur de la Fédération Internationale des Droits de l'Homme, Goeffrey Grandjean Chargé de cours à la Faculté de Droit, Science politique et de Criminologie de l'Université de Liège avec le concours de Anaïs RUIZ ROMERA, politologue, Véronique BACOT-REAUM Administrateur de biens FNAIM, Matthieu VAN MOLLE notaire, Laurence GUEGAN-GELINET avocate à Paris et Arianne SALVE avocate à Liège.
Février 2019 : Copropriété du Maroc. La mlédiction du syndic.
Le développement phénoménal de la construction en milieu urbain au Maroc à partir de la fin des années 80 a fait que désormais un nombre croissant de Marocains est soumis au régime de la copropriété. Selon les estimations des professionnels, on dénombrerait entre 1 et 2 millions de ménages en copropriété au Maroc. Plus encore, selon la secrétaire d’État à l’habitat, Fatna Lkhiyel, 57% des Marocains valoriseraient la vie en copropriété. Pour autant, l’observation de la réalité laisse plutôt entrevoir le monde de la copropriété comme un «monde de problèmes». L’analyse de ces problèmes de copropriété est d’autant plus utile qu’elle permet de déchiffrer la société marocaine dans son rapport à l’espace collectif et dans son appréhension du «vivre ensemble».
La copropriété : un monde de problèmes
La presse nationale s’est souvent faite l’écho des nombreuses défaillances du modèle de copropriété au Maroc au travers de titres souvent très évocateurs. Il est vrai que les affaires présentées devant les juridictions nationales se comptent par dizaine de milliers et connaissent chaque année une croissance à deux chiffres. L’essentiel des litiges porte sur la question des impayés de frais de syndic. Pour de multiples raisons, les copropriétaires rechignent à payer ces frais, ce qui occasionne des problèmes graves dans la gestion quotidienne des parties communes. Au-delà de la question des impayés, il n’est pas un copropriétaire au Maroc qui n’ait été confronté aux abus et autres incivilités de ses voisins comme par exemple les dépôts encombrants dans les espaces communs de circulation (prémisse parfois à leur appropriation définitive), le stationnement permanent de véhicules qui ne sont pas en état de marche dans le parking de la copropriété, la confiscation de places de ce même parking pour le stockage ou l’entreposage de matériaux divers, l’installation anarchique d’antennes paraboliques, l’implantation d’enseignes commerciales dans les parties communes ou encore le développement d’activités commerciales et artisanales dans un immeuble normalement réservé à l’habitation…Toutes ces pratiques perturbent la vie collective mais également et surtout celle du syndic qui est amené à réguler, arbitrer et solutionner. Les difficultés et les problèmes se sont par ailleurs fortement amplifiés ces dernières années, en particulier dans certaines villes, avec l’engouement des MRE pour l’accès à la propriété secondaire ; leur absence prolongée et le faible taux d’occupation de leur bien favorisant régulièrement le comportement opportuniste des copropriétaires résidents permanents.
La faute à qui ?
Les problèmes récurrents des copropriétés peuvent trouver des éléments d’explication tout à la fois dans l’absence d’une culture de la copropriété, dans le manque de rigueur des promoteurs et dans l’incapacité récurrente des syndics bénévoles. La copropriété est un concept relativement récent dans les habitudes des Marocains. C’est en effet à partir des années 90 et avec le développement de l’habitat social et moyen standing que la copropriété a commencé à se diffuser largement. Dans l’esprit de beaucoup de Marocains, l’accès à la propriété sous-entend la fin du loyer payé à un tiers. Or, à bien des égards, les charges de copropriété sont perçues comme un loyer déguisé. Par ailleurs, l’idée de la communauté des parties communes ; autrement dit le fait que ces parties communes appartiennent en indivision à tous les copropriétaires est encore très faiblement intégrée par les résidents. Ceci conduit à un certain nombre de comportements déviants associant d’un côté ceux qui ne se sentent pas concernés par ces parties communes et d’un autre ceux qui ont tendance à les privatiser, à en user et abuser, voire à y effectuer des changements substantiels sans en référer à qui que ce soit. Le manque de rigueur des promoteurs, parfois même leur comportement opportuniste est également un élément explicatif dans l’analyse des conflits qui minent les copropriétés. En effet, nombreux sont les promoteurs qui vendent ou ont vendu des parties dites en principe indivises (places de garage ou de parking, box divers…). Par ailleurs, un certain nombre d’entre-eux ont vendu des immeubles sous dotés en places de parking, ce qui conduit les résidents à s’inscrire dans une logique toujours conflictuelle du «premier arrivé, premier servi» mais la responsabilité des promoteurs peut être beaucoup plus profonde. En effet, la qualité des constructions livrées par ces derniers est souvent annonciatrice de problèmes à venir. Nombre de promoteurs sont d’abord et avant tout motivés par les profits rapides et le retour immédiat sur investissement. Aussi construisent-ils «à la va-vite», avec des matériaux bon marché des ensembles immobiliers qui ne résisteront pas à l’épreuve du temps. De ce fait, les problèmes d’entretien, de réparation et de maintien en l’état surgissent régulièrement dès la première année de livraison, ce qui multiplie les charges pesant sur le syndic et par conséquent le montant de ses appels de fonds…et les conflits subséquents. L’incapacité des syndics bénévoles renvoie tout à la fois à leur incompétence et à leur caractère encastré (ils sont eux-mêmes copropriétaires). La fonction de syndic est un métier à part entière qui nécessite des compétences techniques importantes en termes de gestion de trésorerie (pour pallier le caractère irrégulier du paiement des copropriétaires), de négociation et d’achat (pour mettre en concurrence les prestataires éventuels lors du vote de travaux) de réglementation (pour tout simplement connaître les droits et devoirs de chacun). Or, la plupart des syndics bénévoles sont très loin de maîtriser ces diverses compétences. Au-delà de la question de leurs compétences, les syndics bénévoles sont également eux-mêmes des copropriétaires. Ils peuvent dès lors être partie prenante des problèmes voire parfois en être la source. Ainsi, ils ne sont pas neutres dans les systèmes de relations et les alliances qui peuvent se nouer ponctuellement ou structurellement autour d’un problème ou d’un litige local. Par ailleurs, il n’est pas rare qu’ils s’arrogent certains droits en compensation de leurs services. Ils peuvent ainsi par exemple utiliser eux-mêmes certaines parties communes à des fins privatives, se dispenser de payer leur quote-part des charges communes, passer des contrats personnels avec des tiers contre rémunérations (location d’espaces publicitaires, installation d’antennes relais…). Cependant, la pratique déviante la plus fréquente passe par le détournement à leur profit des services du concierge qui lui-même, intérêt bien compris, montre une certaine diligence à «servir» prioritairement le syndic et ses affidés.
Sortir de l’impasse : les «bricolages» du syndic bénévole
Comment dès lors pallier la malédiction du syndic et sortir la copropriété de la logique de jungle apparente ? Face aux multiples problèmes qui peuvent surgir dans la copropriété et qui sont quasi systématiquement subsumés par le non-paiement des cotisations, le syndic bénévole n’est pas totalement démuni. Ses marges d’actions recouvrent quatre stratégies : la discussion-négociation, la stigmatisation, l’exclusion et la judiciarisation. À ce jour, le porte à porte et la négociation amiable restent la principale pratique de recouvrement utilisée par le syndic. Cette pratique demeure cependant pour beaucoup d’entre-eux pénible en termes de charge mentale et également très coûteuse en temps. La pratique de stigmatisation dite «name and shame» est relativement récente dans les stratégies de recouvrement des syndics. Elle passe par l’affichage public dans les halls d’entrée de la liste des copropriétaires qui ne sont pas à jour de leurs cotisations ; (autrement dit des mauvais payeurs). Parfois, c’est le montant des créances qui est affiché. Cette pratique est relativement efficace. Savoir son nom et sa situation affichés au vu et au su de tous est problématique dans une société où l’apparence et le «qu’en dira-t-on» sont importants. Elle est donc de nature à accélérer le dénouement de nombre de litiges. Pour autant et justement du fait de l’importance de ce regard d’autrui, cette pratique débouche parfois sur une montée en intensité du conflit, ce qui met régulièrement le syndic dans des situations difficiles. Les stratégies et pratiques d’exclusion qui sont devenues très courantes constituent une étape supplémentaire dans la logique de coercition. Elles consistent, par exemple, en coupures d’électricité dans les parties communes, en la mise en place de clés ou cartes individuelles d’accès à l’ascenseur (qui ne sont remises qu’aux propriétaires à jour de leurs cotisations). Pour efficaces qu’elles soient, ces pratiques n’en sont pas moins radicales et, dans l’essentiel des cas, elles contreviennent au cadre légal. La judiciarisation et le recouvrement judiciaire ont connu une croissance importante ces dernières années. Dans l’esprit de nombre de syndics bénévoles, elles restent pourtant les solutions les moins valorisées, tout autant par manque de temps que par manque de moyens. La montée en puissance des syndics professionnels devrait sans doute accélérer le recours à ces options.
Professionnalisation et régulation : de fausses bonnes idées ?
La mise en place de syndics professionnels est souvent évoquée lorsqu’il s’agit de mettre fin à l’amateurisme ambiant. De fait, ces dernières années ont été marquées également par une forte demande sur les sociétés de syndic ou de gestion d’immeubles. Pour autant, là encore les règles sont loin d’être claires et il n’existe pas de critères d’accès ou de barrières à l’entrée dans la profession, pas plus qu’il n’existe de règles en matière de seuil d’honoraires ou de modalités de fixation des cotisations à verser par les copropriétaires. Par ailleurs, le syndic professionnel présente à son tour des limites non négligeables. Outre la question de son coût, il est également au cœur de nombreuses asymétries informationnelles pouvant conduire à des comportements opportunistes et collusifs au détriment des copropriétaires (multiplication des travaux sans fondements, arrangements divers avec les prestataires…). La piste du renforcement réglementaire est également intéressante et elle a déjà été mise en œuvre à plusieurs reprises depuis le début des années 2000 (en 2002, avec la loi 18-00 ou encore en 2016 avec les amendements du texte 106-12). Cependant, là encore, la plupart des dispositifs réglementaires apparaissent à la fois trop modestes et insuffisamment proactifs pour être en mesure d’endiguer le flux de contentieux. Parfois même, la nouvelle réglementation a contribué à exacerber les problèmes en remettant en question des statu quo et des équilibres qui s’étaient imposés au fil du temps. Au final, on peut penser qu’à défaut d’une réglementation plus englobante et pensée largement en amont, les affres de la vie en copropriété ne risquent pas d’être atténués pas plus que la malédiction du syndic d’être levée.
Camal Gallouj
Directeur à HEC Rabat, Professeur à l’Université Paris 13 Sorbonne Cité
Novembre 2018: Acheter un "condo" au Myanmar (ex Birmanie)
Myanmar Legal Alert regarding the implementation of the Condominium Law 2016 (“Condo Law”) and Condominium Rules Notification 267/2017 (“Condo Rules”).
On 14 September 2018, the Ministry of Construction (“MOC”) issued Notification 227/2018 (the “Notification”) “Appointing Registrar and Opening Registration Office relating to Condominiums” as part of the implementation of the Condominium Law 2016 (“Condo Law”) and Condominium Rules Notification 267/2017 (“Condo Rules”).
This welcome development establishes the long awaited condominium registration offices allowing developers to register condominiums under the Condo Law and Rules. It is thus now possible for foreign nationals to own up to 40% of the total saleable floor area of the respective condominium building.
Prior to this Notification, the Condo Law was effectively on hold due to the inability to register any building meeting the conditions (i.e. a land area of more than 20,000 square feet and a minimum of six floors) to be considered as a “condominium”, thus rendering the Condo Law largely ineffective.
It is anticipated that developers will now be able to take full advantage of the benefits provided by the Condo Law, potentially breathing new life into the condominium development market through an accelerated influx of foreign capital.
This also opens up new opportunities in the mortgage market by making the issuance of a “condominium certificate” (a type of land title document) compulsory, and which will provide security of title to its holder.
We look forward to a slate of condominium registrations in the coming weeks and months.
Time Limitations
The ownership period of any respective condo unit will still be limited by the duration of the underlying land lease. In other words, where a condominium building is constructed on land leased from the government for a period of 50 years, the ownership right over any condo unit within the building will similarly be limited to 50 years. Whether the land leases will be subject to renewal without payment of a premium (as is the case in many nearby jurisdictions) still remains unclear.
What types of land can be used to develop condominiums?
Nearly all types of land can be used to construct condominiums. The Condo Law Section 10 provides that the type of land which may be registered for the purposes of building a condominium “shall be of the ‘residential area’ type and must allow for the transfer of ownership under the existing law”. This broad definition appears to allow for most types of land to be used for condominium development. Read along with Section 15(c) it appears that eligible land also includes “land owned by the State or government departments”. This effectively makes most types of land available for condominium development except for obvious exclusions such as religious land and military (or ‘cantonment’) land.
Condominium Associations (Fees, Maintenance, and Legal Standing)
The Condo Law stipulates that the collective owners of a condominium are responsible for maintaining the sanitation and security systems of the condominium. The Condo Rules establish a framework for the maintenance of the condominium by requiring that an executive committee be established to manage each condominium.
The executive committee will exist as a separate legal entity which will carry out the duties of maintaining the condominium. Such a committee will have the power to sue and be sued. The collective owners of the condominium are required to contribute management fees to the executive committee so that it may adequately carry out its functions. The executive committee will determine the required contribution level from each condominium unit owner according to the size of their respective unit.
The executive committee shall set out management rules for the operation of the condominium and the collective owners are legally obligated by the Condo Rules to adhere to them. It is highly recommended that the management rules be carefully considered and professionally drafted given the legally binding obligations that they create under the Condo Rules. The penalty for any breach of the Condo Law or Rules is a fine of between MMK 1 million up to a maximum of MMK 5 million.
The information provided here is for information purposes only and is not intended to constitute legal advice. Legal advice should be obtained from qualified legal counsel for all specific situations.
Mai 2018:Maroc : Naissance d'une profession
Le métier de syndic se développe, un article intéressant (source:http://lavieeco.com/news/economie/les-societes-de-syndic-face-a-la-concurrence-des-agences-de-gardiennage.html )
Les sociétés de syndic face à la concurrence des agences de gardiennage
Recourir à un syndic professionnel n’est pas forcément automatique au Maroc. Gérer un immeuble ou une résidence est une mission souvent assignée à l’un des copropriétaires qui agit en tant
Recourir à un syndic professionnel n’est pas forcément automatique au Maroc. Gérer un immeuble ou une résidence est une mission souvent assignée à l’un des copropriétaires qui agit en tant que syndic bénévole. Ce n’est qu’après la survenance de malentendus entre copropriétaires qu’ils décident de faire appel à une société de syndic. «De nombreux dossiers nous parviennent avec des problématiques qui n’ont pas été gérés correctement», martèle un professionnel du secteur. Par ailleurs, les programmes immobiliers neufs sont commercialisés en intégrant les charges de syndic, qui sont gérées par une société spécialisée. Ces deux facteurs ont contribué à une augmentation de la demande des services professionnels et personnalisés des sociétés de syndic et donc à la multiplication de celles-ci dans tout le pays, encore plus dans les villes qui comptent de nouveaux programmes immobiliers.
Des compétences juridiques sont indispensables
Le marché commence à devenir porteur certes, mais évolue de manière anarchique, puisque «des sociétés de gardiennage ont ajouté à leur activité la gestion de copropriétés sans forcément en avoir les capacités», explique un gérant d’une société de syndic. Du coup, plusieurs sociétés sont incapables d’assurer correctement la gestion d’un immeuble. Le métier requiert des compétences financières, juridiques, comptables, administratives et techniques du bâtiment. «Il ne s’agit pas de collecter les cotisations des copropriétaires, de changer une ampoule ou de remplacer un tuyau désuet. La mission du syndic s’étend au delà de cela». Elle comprend, entre autres, la tenue de la comptabilité générale de la copropriété, l’envoi des convocations des assemblées générales, l’application du règlement intérieur par les copropriétaires, la gestion technique du bâtiment…
Cela dit, faire appel à une société de syndic professionnel engendre un coût qui peut être supérieur aux cotisations fixées par un syndic bénévole. En contrepartie, la préservation du bâtiment est garantie (voir encadré). Evidemment, les prix pratiqués diffèrent en fonction de la taille de la société de syndic, de l’importance de ses actifs immobiliers gérés et des services proposés. Ils vont de 80 DH à 150 DH mensuellement par logement pour les résidences de moyen à haut standing et de 20 à 25 DH pour le segment économique. Le prix peut aller du simple au double lorsqu’il s’agit de complexes résidentiels avec nombre d’équipements comme piscine, salle de sport, jardins… Et si certaines acceptent de gérer un immeuble avec peu de logements, ce n’est pas le cas de plusieurs sociétés qui, elles, exigent un nombre minimum de 500 unités.
Le manque de civisme perturbe les gestionnaires
En tout cas, il y a une réelle prise de conscience de s’adresser à une société de syndic professionnelle plutôt que de gérer soi-même son bâtiment. Toutefois, elles font face à plusieurs difficultés de gestion dont la difficulté de tenir des AGO régulières, et donc de prendre les décisions nécessaires et de procéder aux votes… Mais la plus courante reste le recouvrement des charges, selon les spécialistes contactés. En fait, cela vient du non-respect du règlement de copropriété et de la non-application de la loi qui régit la copropriété. «Nous avons souvent affaire à des habitants qui refusent de s’acquitter de leurs charges parce que l’un réside au rez-de-chaussée et donc n’est pas censé débourser sa quote-part liée à l’entretien de l’ascenseur, ou l’autre, MRE, qui n’occupe les lieux qu’un mois durant toute l’année et donc exige de revoir sa cotisation à la baisse…». Dans des cas pareils, les professionnels du secteur essayent de trouver tant bien que mal des solutions à l’amiable pour préserver l’entente entre les copropriétaires et finir par assurer une bonne gestion du bâtiment. Cependant, si le problème persiste, des avertissements sont adressés aux concernés, des lettres recommandées avec accusé de réception…Toute une démarche à l’amiable qui est mise en place. Ce n’est qu’après avoir utilisé tous les moyens que les dossiers des irréductibles sont confiés à la justice.
Avant de désigner officiellement une société de syndic, le syndicat de copropriété doit d’abord voter cette décision lors d’une assemblée générale. Cette assemblée devra voter également le budget prévisionnel destiné à la gestion courante, après élaboration de la part du syndic professionnel suite au recensement des différents besoins de l’immeuble. Il faut s’attendre à ce que les cotisations individuelles soient plus élevées car la société prend en compte certaines charges que le syndic bénévole n’intègre pas forcément, à l’instar de la prise de l’assurance multirisque habitations ou encore les frais de convocation des copropriétaires aux assemblées…
En savoir plus sur http://lavieeco.com/news/economie/les-societes-de-syndic-face-a-la-concurrence-des-agences-de-gardiennage.html#2H6Kb54Hf5dgJLfP.99
Mars 2018: Algérie et smart cities : le métier de syndic manque à l’appel
Un article très intéressant sur Les ECHOS
La culture de copropriété fait grandement défaut dans les villes algériennes, et particulièrement dans la capitale. Au moment où, à Alger, les projets de ville intelligente se multiplient, la question du devenir des bâtiments se pose crucialement.
Est-il normal qu'un habitant d'un immeuble haussmannien, dans une ville algérienne, n'a de choix que les services de la Wilaya (Préfecture) comme interlocuteur, lorsque survient un dégât des eaux dans son logement ? Alors qu'aujourd'hui, les opérations de réhabilitation du bâti ancien commencent à offrir des façades d'une blancheur éclatante, notamment à Alger, la transition numérique des territoires va buter sur un handicap du bâtiment algérien, l'absence d'une culture de la maintenance, de l'entretien et de la gestion immobilière.
Dans leur majorité, copropriétés privées comme logements sociaux se trouvent en Algérie dépourvus de l'intermédiaire professionnel entre l'habitant et les services de l'état et ceux des entreprises générales de la construction et rénovation. Si on considère le bâtiment, selon les experts mondiaux de la transition numérique, il est l'élément central de la fondation d'une ville intelligente. Comment la ville d'Alger peut-elle bâtir une politique des smart cities sans le syndic, le gestionnaire de la copropriété ? Celui qui, entre les habitants, les occupants d'un bâtiment intelligent, aura à gérer l'optimisation de la copropriété et la relation avec les services de la collectivité locale et les entreprises.
La nécessité d'un gestionnaire du bâtiment à l'ère numérique
Il est clair aujourd'hui que les métropoles, pour être continuellement dans la compétition mondiale du développement numérique, doivent se munir de plan stratégique, désigné par " Smart City ou Cities". Il est aussi légitime qu'une capitale comme Alger, à l'exemple d'autres cités internationales, profite de l'expertise numérique de ses cadres et de ses expatriés pour réussir une transformation urbaine ambitieuse. Mais, sans interlocuteur valable de la gestion immobilière, les femmes et hommes des sciences de l'ingénieur, de l'intérieur du pays comme de la diaspora, seront désarçonnés et ne pourront réussir totalement des projets numériques à l'intention des citoyens d'une ville.
Si on prend une capitale dans le monde qui a fait de la participation citoyenne dans des projets numériques, comme étant la priorité des priorités, Buenos Aires peut être un exemple des plus intéressants en termes de Smart City. Ainsi, mi-septembre, le maire de la capitale argentine, Horacio Rodríguez Larreta, a lancé "la aplicación Consorcio Participativo" (plateforme participative) destiné justement à créer une relation numérique entre les gestionnaires des bâtiments et les copropriétaires. C'est un système de gestion qui permet aux citoyens d'accéder à pratiquement toutes les informations de l'administration du bâtiment, là où ils habitent.
"La aplicación Consorcio Participativo" offre également la participation et le vote virtuel dans les assemblées, réserve l'utilisation d'espaces communs, permet des forums de discussion pour résoudre les problèmes de coexistence, obtenir les règles de copropriété, contrôler les dépenses et effectuer le paiement des dépenses. Certes, l'application suscite des débats dans les médias argentins concernant le respect de la protection des données et l'absence des locataires sur la plateforme, mais cela a le mérite de faire avancer le débat concernant la gestion du bâtiment à l'ère numérique.
Un rapport sur Buenos Aires comme capitale intelligente
Pour la capitale d'Argentine, mettre le gestionnaire de la copropriété au centre de la relation entre citoyens-habitants, collectivités locales et entreprises, c'est un des multiples aboutissements depuis dix années, de son " Plan stratégique de modernisation qui entend améliorer la vie des citoyens au travers du développement des nouvelles technologies, notamment en favorisant leur participation", dixit le rapport " Smart City et participation citoyenne à Buenos Aires, Argentine", élaboré par Science Po France et l'ONG Urbanistes du Monde.
À Alger, comme dans les grandes villes du pays, l'effort louable sur la réhabilitation des bâtiments, depuis 2010, et avec un investissement de 300 millions de dollars, commence à être visible. Il reste peut-être aujourd'hui à créer une vraie pensée citoyenne de la ville intelligente et ses outils, loin des simples investissements dans les lieux d'incubation et autres startups.
Responsabiliser grâce au numérique et donner une fonction optimale aux rares syndics algérois qui actuellement gèrent dans le meilleur des cas le passage hebdomadaire d'une femme de ménage et l'entretien de la minuterie peut être un défi pour réussir une métamorphose d'une des plus belles villes de la Méditerranée.
Source:En savoir plus sur https://www.lesechos.fr/idees-debats/cercle/cercle-180500-algerie-et-smart-cities-le-metier-de-syndic-manque-a-lappel-2162244.php#uyzFcl2sAjXVmRWC.99
Mars 2018:
Analyse très intéressante sur les honoraires de syndic en Belgique.
A l'heure où l'on considère les honoraires de syndics trop élevés (trop cher par rapport à quoi?), il est toujours intéressant de se comparer.
Selon l'ABSA (l'association belge des syndics et administrateurs de biens ):
"Et les honoraires de base varie de 4,21€/mois/appt à 313,83€/mois/appt. !! Effectivement, de nombreux paramètres peuvent influencer le prix : la qualité du service, la qualité de l’association des copropriétaires, la région, ...
Il est d’abord à souligner que 25% du marché des syndics est constitué d’immeubles entre 2 et 9 appartements. Ce qui est une petite surprise. Beaucoup de petites copropriétés sont malgré tout gérées par des professionnels. Et près de 45% du marché est constitué d’immeubles entre 10 et 24 appartements. Les écarts d’honoraires entre Bruxelles et les provinces commencent à diminuer. Par exemple, la région de Liège est presque au même niveau que la région Bruxelloise. Le niveau des honoraires varie aussi en fonction du nombre d’appartements dans la copropriété. La moyenne des honoraires pour les immeubles de plus de 100 appartements étant de 18,08€/mois/appt, et pour les immeubles entre 2 à 10 lots de 35,13€/mois/appt. Notons cependant que dans cette dernière catégorie beaucoup de syndic travaillent avec un forfait minimum.
En conclusion de cette étude comparative, nous constatons que les honoraires moyens d’un syndic en région Bruxelles et en région Wallonne s’élèvent à 25,97€/ mois/appt".
L'Ontario se dote d'un nouvel organisme de réglementation de la gestion des condominiums
Une toute nouvelle autorité réglementaire, du nom d'Office ontarien de réglementation de la gestion des condominiums (OORGC), commencera aujourd'hui à octroyer des licences et à réglementer le secteur des services de gestion de condominiums en Ontario.
Un récent sondage mené par Ipsos révèle que 87 % de la population ontarienne, une fois informée du mandat prévu pour la nouvelle autorité, estimait celle-ci utile. 43 % des répondants ont par ailleurs indiqué qu'une réglementation, une formation et un système d'octroi de licences pour les services de gestion de condominiums seraient grandement bénéfiques.
« De plus en plus de gens se tournent vers la vie en copropriété. La croissance et l'importance du secteur de la gestion des immeubles constituent donc un volet essentiel en matière de développement », explique M. Aubrey LeBlanc, président du conseil d'administration de l'OORGC. « À notre avis, les nouvelles exigences applicables à l'octroi de licences et à la formation serviront non seulement à améliorer la qualité des services de gestion de condominiums, mais également à accroître l'intégrité du secteur dans son ensemble. Cela contribuera à rehausser la confiance qu'ont les Ontariens à l'égard du secteur. »
Le mandat de l'OORGC, énoncé dans la Loi de 2015 sur les services de gestion de condominiums (la Loi), prévoit l'obtention obligatoire d'une licence pour les fournisseurs de services de gestion de condominiums (entreprises) et les gestionnaires de condominiums. On veut s'assurer que les normes de formation sont respectées, mettre en place un code de conduite officiel et gérer les plaintes le plus efficacement possible.
L'OORGC prévoit lancer ses services d'enregistrement et d'octroi de licences le 1er novembre. Tous les fournisseurs de services de gestion de condominiums (entreprises) et les gestionnaires de condominiums doivent créer un compte en ligne et présenter leur demande de licence d'ici au 29 janvier 2018. Les candidats peuvent continuer de fournir leurs services de gestion de condominiums jusqu'à ce qu'une décision soit rendue quant à leur demande. Pour pouvoir fournir leurs services aux conseils d'administration d'immeubles en copropriété, aux associations condominiales et aux résidents d'immeubles en copropriété, les entreprises et les gestionnaires de condominiums doivent respecter les nouvelles exigences minimales en matière d'obtention de licences en Ontario.
« Devant la croissance marquée du secteur des condominiums en Ontario au cours des dernières années, propriétaires, experts du secteur et gestionnaires de condominiums se sont entendus pour dire que la réglementation du secteur était essentielle pour protéger les importants investissements des consommateurs », affirme Mme Robin Dafoe, directrice générale et registratrice de l'OORGC. « Afin de mettre en œuvre ce nouveau mandat réglementaire, l'équipe de l'OORGC a travaillé d'arrache-pied au cours des derniers mois pour lancer un nouveau site Web et un service en ligne d'enregistrement et de demande de licence facile à utiliser pour une transition en douceur des entreprises et des gestionnaires de condominiums vers le nouveau système. »
L'OORGC travaille depuis plusieurs mois à la mise en place d'un système d'enregistrement et d'octroi de licences en ligne pour faciliter la transition vers une réglementation aussi souple, accessible et rentable que possible. La solution de technologie d'entreprise est livrée sur une plate-forme Microsoft Dynamics 365 par Adoxio Business Solutions.
Pour en savoir plus sur l'OORGC et ses services, veuillez consulter le www.cmrao.ca
À propos de l'OORGC
L'Office ontarien de réglementation de la gestion des condominiums (OORGC) est entré en service le 1er novembre 2017. Établi en vertu de la Loi sur les services de gestion de condominiums (LSGC), l'OORGC a pour mandat de protéger les propriétaires de condominiums en mettant en place des normes et en contrôlant l'octroi de licences obligatoires aux gestionnaires de condominiums et aux entreprises de gestion de condominiums. Cette organisation à but non lucratif a pour source de revenus les frais de licence payés par le secteur de la gestion des condominiums et est régie par un conseil d'administration indépendant. À titre d'autorité administrative établie en vertu de la loi par le gouvernement de l'Ontario, l'OORGC est tenu de faire rapport sur ses activités au ministère des Services gouvernementaux et des Services aux consommateurs.
SOURCE Condominium Authority of Ontario
Renseignements : Pour de plus amples renseignements, veuillez communiquer avec : Priya Ramsingh, Directrice des communications, OORGC, Tél. : 416 770-5632, Courriel : priya.ramsingh@cmrao.ca
Octobre 2017:
Une évolution intéressante en matière de droit de la construction avec un impact fort sur le droit de la copropriété. Un exemple à suivre en France avec la loi sur la vente d'immeuble à construire datant de 1967 et plus particulièrement de la VEFA
L’Alberta veut mieux protéger les propriétaires de copropriétés
'Alberta a annoncé jeudi à Calgary une série de nouvelles règles pour mieux protéger les acheteurs de copropriétés en Alberta.
Dès 2018, les promoteurs devront inclure un plan détaillé de la copropriété et de sa finition dans le contrat de vente.
Les promoteurs seront aussi tenus de respecter leur date de livraison, sans quoi les acheteurs auront l'option de renégocier leur contrat ou de récupérer leur dépôt.
Les entrepreneurs seront aussi tenus de donner une estimation réaliste des futurs frais de copropriété aux acheteurs. Si l'écart est de plus de 15 %, l’entreprise de construction devra payer les frais pendant un an.
« Les Albertains méritent d'être protégés lorsqu'ils font un gros achat comme une maison ou une propriété. Aujourd'hui, nous avons pris des mesures pour les rassurer afin qu'ils puissent avoir confiance en investissant dans le marché des condominiums », a indiqué la ministre des Services aux citoyens de l’Alberta, Stephanie McLean.
Dépôts protégés
De plus, les dépôts des acheteurs devront être détenus en fiducie chez un avocat pendant le temps de la construction pour mieux les protéger en cas de faillite éventuelle du promoteur.
Nous voulons nous assurer que, peu importe ce qui arrive, les dépôts sont en sécurité. Pendant les consultations publiques, certaines personnes pleuraient en nous racontant avoir tout perdu quand des promoteurs ont fait faillite. Nous voulons éviter des cas semblables.
Certaines des règles entreront en vigueur le 1er janvier, les autres, le 1er avril.
Ces nouvelles règles ont été rédigées à la suite de consultations publiques.
La deuxième phase de ces consultations porte sur la gestion des copropriétés par leurs conseils d’administration et est toujours en cours. Des rencontres publiques ont déjà eu lieu un peu partout à travers la province, et les Albertains sont maintenant invités, jusqu’au 10 novembre, à donner leurs commentaires en ligne à l’adresse : condo.alberta.ca.
Terry Gibson, porte-parole de l'Association des propriétaires de condominiums, aimerait voir un mécanisme efficace pour gérer les conflits entre propriétaires. « Nous souhaitons vraiment trouver une manière simple et efficace de résoudre ces disputes », a-t-il indiqué.
En Alberta, 1 personne sur 5 vit dans une copropriété.
Octobre 2017:
Belgique: La copropriété a désormais son salon
Près de 1,7 million. C’est le nombre d’appartements détenus en copropriété en Belgique, selon les estimations. Ils abriteraient entre 3,5 et 4,5 millions de personnes. C’est considérable. Or, la manière de gérer de tels immeubles collectifs reste pour beaucoup complexe voire nébuleuse. Le travail des syndics, lui, est parfois contesté (et contestable). Enfin, les relations entre copropriétaires peuvent virer à l’aigre et déboucher sur une paralysie.
Pour faire le point sur ce secteur, un salon de la copropriété va se tenir le jeudi 23 novembre au palais 3 du Heysel. « À ce niveau, ce sera une première, assure Vincent Spruytte, le président de l’UFS (Union francophone des syndics), qui est co-organisateur de l’événement avec son pendant néerlandophone, l’UVS (Unie vlaamse syndici). Par le passé, plusieurs initiatives en ce domaine avaient bien été tentées mais sans grand succès ni lendemain. En ce qui concerne notre démarche, nous sommes très optimistes. La réponse des professionnels a été immédiate. Cela nous a même surpris ! À deux mois de l’événement, 110 stands sur 125 ont déjà été réservés. Pour le jour J, tous les espaces devraient être remplis… »
Parmi les exposants, on trouvera aussi bien des acteurs financiers (banques, assurances…), que des entreprises du bâtiment (spécialistes en toitures, façades, balcons, châssis…), des firmes techniques (ascensoristes), des fournisseurs d’énergie, des prestataires de services (nettoyage, jardinage…) et bien entendu des syndics (même si seulement 12 d’entre eux ont réservé une place). Le salon comptera également une partie « conférences ». Douze exposés, en français et en néerlandais, se tiendront toute au long de la journée sur différents thèmes : chauffage, eau, rénovation, gestion administrative, etc. Ici, le point d’orgue sera l’intervention du ministre fédéral de la Justice Koen Geens, qui viendra présenter sa réforme de la loi sur la copropriété, actuellement en voie d’adoption.
Le salon comportera encore un espace inédit, baptisé la Free Box. « Dans cette salle, nous allons réunir entre 5 et 10 avocats spécialisés en immobilier, poursuit Vincent Spruytte. Ils seront à la disposition du public pour répondre à n’importe quelle question concernant les copropriétés. Ces consultations seront libres et gratuites. Elles devraient drainer un public nombreux, car la demande est élevée. Le SNPC (Syndicat national des propriétaires et copropriétaires) d’ailleurs trouve l’idée excellente. De façon générale, il soutient pleinement notre initiative ».
L’entrée du salon sera, elle aussi, libre. Pour des questions de sécurité, chaque visiteur devra toutefois s’enregistrer. Cela pourra se faire au préalable sur le site Internet de l’organisation ou le jour même sur place. « Il ne s’agira pas d’un salon réservé aux professionnels. Tout le monde est le bienvenu : copropriétaires, syndics, professionnels mais aussi, par exemple, des jeunes qui cherchent à acquérir leur premier logement et souhaitent se documenter sur ce type d’habitat et sur ses implications. Nous espérons accueillir entre 3.000 et 5.000 visiteurs ».
Au bout du compte, un tel salon peut parfaitement trouver sa place vu les habitudes de logement qui ont changé. Aujourd’hui, la taille des ménages a baissé et la vie en logement plus petit est devenue tendance. L’initiative entend aussi améliorer l’image de la profession de syndic, qui reste décriée, après quelques scandales. Mais il n’y a pas que cela. Entre les lignes, les organisateurs rêvent d’insuffler une nouvelle approche. « Encore trop de copropriétés sont gérées à la petite semaine, explique le président de l’UFS. Soit parce que les syndics manquent de projets pour entretenir et faire évoluer les immeubles. Soit parce que les copropriétaires sont trop frileux et refusent tout investissement. Or, une gestion proactive est possible, tout en étant économique voire même en étant meilleur marché… Exemple : en remplaçant une vieille chaudière par un système de cogénération, il est possible de faire de substantielles économies et, grâce à celles-ci, d’investir dans des projets innovants comme la mise à disposition de voitures électriques. En fait, tout le monde de la copropriété est en train de changer. Avec les nouvelles technologies, un éventail de potentialités s’ouvre. Demain, on pourrait imaginer mettre des éoliennes sur les toits, recycler les poubelles, prévoir des calendriers d’entretien des bâtiments, utiliser des conciergeries qui rendent des services aux personnes, etc. C’est le message que nous voulons faire passer avec ce salon : syndics et copropriétaires, réveillez-vous ! »
Copropriétés : le manque d’expérience des administrateurs est problématique, conclut un groupe de travail
Les administrateurs de copropriétés «manquent souvent d’expérience» pour mener à bien leur mission, conclut le groupe de travail sur la copropriété, qui demande une intervention du Québec pour mieux outiller les propriétaires.
La compétence des administrateurs est d’autant plus pertinente que 76 % des copropriétés québécoises au Québec fonctionnent en autogestion, indique le rapport cosigné par six organisations du domaine de la propriété.
La publication avait été commandée par la ministre de la Justice, Stéphanie Vallée, qui compte s’en inspirer pour réviser la loi encadrant la copropriété québécoise
«Les administrateurs d’un syndicat de copropriétés sont généralement des bénévoles qui s’investissent dans leur milieu de vie. Rarement outillés, ils font de leur mieux pour naviguer en eaux souvent troubles», a indiqué Yves Joli-Cœur, secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec.
Selon les données du rapport, à peine un syndicat de copropriétés sur deux utilise un outil de planification pour établir le montant du fonds de prévoyance nécessaire pour financer à long terme les travaux d’entretien
Devant cette situation, le groupe de travail réclame qu’un guide des bonnes pratiques en matière de gestion d’une copropriété divisée soit élaboré par un organisme du milieu de la copropriété et qu’il soit financé par le gouvernement du Québec
Plus de transparence
Par ailleurs, le groupe propose d’exiger la tenue d’un certificat d’état de l’ensemble de l’immeuble, un carnet d’entretien et une étude du fonds de prévoyance pour les copropriétés de dix unités ou plus.
En ce qui a trait aux plus petites copropriétés, le groupe de travail «propose de mettre en place une obligation qui répond à l’objectif d’améliorer la prévoyance, mais sans imposer aux petits immeubles un fardeau disproportionné à leur situation».
«Un carnet d’entretien réaliste et un fonds de prévoyance adéquatement garni pour réaliser les travaux requis amélioreront l’état des immeubles et procureront des avantages à long terme dont bénéficieront tous les copropriétaires», croit Pierre Babinsky, directeur des communications au Bureau d’assurance du Canada.
Septembre 2017:
Algérie: La copropriété et la promotion immobilière en débat
Les participants ont axé leurs interventions sur la problématique de la promotion immobilière en Algérie.
Les notaires de plusieurs chambres du centre et de l’est du pays, en conclave à la maison de la culture Houari-Boumediene à Sétif, ont émis plusieurs recommandations adressées aux différents intervenants et législateurs. En effet, la journée d’étude organisée par la Chambre régionale des notaires de l’Est, en étroite collaboration avec la coordination des notaires relevant de la cour de Sétif, a été une opportunité pour débattre des différents aspects juridiques et organisationnels de la promotion immobilière et de la copropriété. Les participants venus des différentes wilayas ont axé leurs interventions sur la problématique de la promotion immobilière en Algérie. “Nous sommes tous d’accord sur plusieurs points inhérents à la promotion immobilière et à la gestion de la copropriété. Il est grand temps de tirer les choses au clair et alerter une fois encore les autorités compétentes pour prendre les dispositions nécessaires afin de mieux gérer juridiquement la promotion immobilière et la copropriété”, nous dira le coordinateur des notaires de la région de Sétif, Me Boutchicha Djemaï. En effet, il a été recommandé de revoir certains articles de la loi 11/04 relative à la copropriété tout en associant les notaires, de revoir la relation entre le promoteur immobilier et le Fonds de garantie de la promotion immobilière dans les cas d’héritage en cas de décès d’un promoteur immobilier qui a déjà procédé à la vente sur plan, tout en sachant qu’il possède un agrément. La garantie en cas de faillite du promoteur et la théorie de remplacement a été aussi l’un des points qui ont été débattus par les notaires qui ont mis l’accent sur le rôle que doit jouer le Fonds de garantie, jusque-là sans efficacité, pour garantir les droits. Par ailleurs, les notaires ont appelé à revoir la durée d’incessibilité relative aux logements promotionnels dont le LSP, LPA et location-vente, actuellement de cinq ans. “Il est aussi impératif de revoir le cadre juridique organisant la promotion immobilière, permettant aux individus d’ériger des constructions qui s’adaptent au système et qui répondent aux lois régissant la copropriété. Nous avons aussi proposé de changer certains modèles d’actes”, dira Me Boutchicha. Il est à noter que c’est la première fois qu’un dossier aussi épineux a été débattu en présence des différents intervenants. Par ailleurs, une participante, Me Radhia Mefoued, a indiqué à Liberté que le notaire est parfois coincé. “Beaucoup de choses sont à revoir pour mettre le notaire à l’abri des erreurs qui peuvent être fatales. Nous souhaitons que les recommandations de cette journée d’étude soient prises en considération par le législateur”, nous dira notre interlocutrice, qui a souligné que le choix de Sétif pour accueillir les notaires de plusieurs régions du pays n’est pas fortuit, car Sétif est depuis plusieurs années la capitale de la promotion immobilière.
F. SENOUSSAOUI
Juillet 2017:
Haiti: Forum de la copropriété: La Banque de la République d’Haïti a organisé, jeudi, un forum sur la copropriété en Haïti. Il s’agissait d’analyser les enjeux économiques de la propriété qui est une filirère très peu connue dans le pays
Belgique: Proposition de réforme des dispositions relatives à la copropriété forcée d'immeubles et groupes d'immeubles bâtis.
Après l'importante réforme de 2010, un groupe de travail institué par le Ministère de la Justice a été institué. La proposition de réforme a plusieurs objectifs:
La première ligne directrice est la exibilisation du fonctionnement de l'association des copropriétaires et de ses organes
Une deuxième ligne directrice est l’optimalisation de l’e cacité au sein des associations de copropriétaires
Une troisième ligne directrice est le rééquilibrage au sein de la copropriété
Enfin en tant que quatrième ligne directrice, sur de très nombreux plans, une clarification est apportée aux copropriétaires (parties non bâties, association partielle...)
La Chambre des conseillers a adopté le projet de loi n°106-12 modifiant et complétant la loi n°18-00 relative au Statut de la copropriété des immeubles bâtis:
Les domaines modifiés:
Syndicat de copropriété
La loi s'intéresse également au syndicat de copropriété, dont elle définit les règles de gestion, de la tenue de l'Assemblée générale et ses attributions, ainsi que les règles et les critères de nomination du syndic et de son adjoint.
Sur l'Assemblée générale, le texte prévoit la limitation du droit de présence aux seuls copropriétaires remplissant les conditions de présence, notamment, ceux ayant honoré leur engagement financier envers le syndicat de la copropriété.
Aussi, la répartition des voix de l'Assemblée générale se fera-t-elle dorénavant selon le taux qui revient à chacune des parties privatives avec un plafond ne dépassant pas la moitié des voix et avec la possibilité de déléguer le droit de vote sans dépasser 3 délégations pour chaque copropriétaire et dans la limite de 10% de l'ensemble des voix.
Outre l'Assemblée générale, les organes de gestion de la copropriété comprennent le syndicat, le syndic et son adjoint, selon les dispositions de cette loi.
Enregistrement à la conservation foncière
Il est prévu, par ailleurs, la spécification du statut et de la procédure d'enregistrement et de publication du statut de la copropriété auprès des services de la conservation foncière et au tribunal le cas échéant, le renforcement des garanties d'établissement et de signature des contrats de cession soumis au régime de copropriété et la définition des droits et obligations des copropriétaires financiers et administratifs dans les cas ordinaires et de litige.
D'autres nouveautés apportées par ce texte de loi consistent en la délimitation du droit de priorité au maximum à 20 titres fonciers, le prolongement du délai de prescription des dettes du syndicat à 5 ans au lieu de 2 ans et l'ouverture d'un compte supplémentaire pour faire face aux frais imprévus et inhabituels.
Notre métier commence enfn à interesser les hautes instances représentatives même à Bruxelles.
Nous les félicitons pour cette étude
Avril 2014
Nous relatons un article sur la mise en place du régime de la coproprété en Côte d'Ivoire.
En dépit de la prise du décret n° 98-119 du 06 mars 1998, modifiant et complétant le décret n°49-259 de février 1949 la gestion de la copropriété a généré de nombreux conflits car ce décret précité était inadapté et méconnu des acteurs de la copropriété.
Ce qui va changer
Pour faire face à cette situation le Ministère de la Construction du Logement de l’Assainissement et de l’Urbanisme mène simultanément plusieurs actions
1- La prise de nouveaux textes règlementaires
Le Ministère de la Construction du Logement de l’Assainissement et de l’Urbanisme a proposé le décret n°2013-225 du 22 mars 2013 portant réglementation du statut de la copropriété modifié et complété par celui N° 2014-26 du 22 Janvier 2014. Les décrets suscités qui ont été adopté par le Gouvernement font alors du Syndic, un acteur clé dans la gestion de la copropriété..
Ces nouveaux textes portent sur :
- L’obligation pour les copropriétaires de payer les charges de copropriété,
- Le prélèvement des cotisations à la source par un service public de concessionnaire
- La mise à disposition par arrêté ministériel de la liste des syndics professionnels agrée
- la gestion des cités par des professionnels de l’immobilier installés et encadrés par la Direction du Logement et de la Copropriété, ce qui permettra d’assurer l’entretien des habitats collectifs et cités résidentielles;
- la vulgarisation des principes et règles en matière de copropriété ;
- l’amélioration des rapports de bon voisinage et du respect des règles d’urbanisme pour maintenir et préserver l’harmonie des quartiers etc.
2- les actions déjà menées pour la mise en œuvre du projet
Ces actions portent sur :
- appui des syndicats de copropriétaires à la résolution des problèmes de copropriété,
- sensibilisation des populations aux nouvelles règles de copropriété et à la création de nouveaux syndicats de copropriété,
- Rencontre avec les Maires pour la désignation des points focaux, le recrutement et la formation de plusieurs dizaines de jeunes en vue d’aider à une meilleure gestion des copropriétés
- délimitation des périmètres des nouvelles copropriétés
- Mise en place effective de la Commission d’agrément des syndics professionnels (personnes morales, personnes physiques) ;
- Préparation des cérémonies de lancement dans les communes d’Abidjan du programme de ravalement des façades aussi bien des bâtiments publics que privés,
- Formation et agrément de personnes physiques et morales en vue de la gestion des syndicats de copropriétaires sur toute l’étendue du territoire national.
Ainsi, un cadre de vie dégradé peut retrouver son lustre d’antan avec la volonté et l’engagement de la population. Désormais le syndic professionnel servira d’intermédiaire entre le Ministère en charge du Logement et le syndicat dont il a la gestion. Le ministère de la Construction, du Logement, de l’Assainissement et de l’Urbanisme a donc le plaisir d’inviter les propriétaires et locataires de maison à s’organiser en syndicats conformément aux deux décrets relatifs au Statut de la Copropriété en vigueur.
Date de démarrage du projet
Le projet démarrera au début du mois de septembre 2014 avec les visites de plusieurs copropriétés par Monsieur le Ministre de la Construction en compagnie des maires du District d’Abidjan. Ces actions permettront de
- réorganiser les syndicats de copropriétaires,
- susciter des syndicats là où il n’en existe pas,
- mettre à disposition des syndics professionnels en vue d’une gestion efficiente de nos quartiers
LA NOUVELLE LOI SUR LA COPROPRIETE A ETE VOTEE LE 6 MAI 2010 A LA CHAMBRE.
Elle rentrera en vigueur 3 mois après sa publication au Moniteur.
Les 3 grands axes de la réforme
1) Assurer une meilleure transparence dans le fonctionnement des copropriétés en prévoyant:
- la communication à tout copropriétaire de la liste des autres et de leurs coordonnées pour lui permettre de les contacter pour toute affaire intéressant la copropriété;
- fixation d'une date statutaire annuelle pour la tenue de l'assemblée générale ordinaire et des modalités de convocation des assemblées;
- présidence de l'assemblée générale confiée obligatoirement à un copropriétaire;
- possibilité pour un copropriétaire de faire inscrire un point à l'ordre du jour d'une assemblée générale;
- précision du contenu des procès verbaux d'assemblées générales et du délai dans lequel ils doivent être communiqués.
- instauration d'une procédure permettant aux copropriétaires, représentant un cinquième des quotités, de convoquer d'initiative une assemblée générale;
- Gestion des abstentions, celles-ci venant renforcer la majorité des votes exprimés, en étant comptées comme votes positifs, en cas d'égalité parmi les votes exprimés;
- la limitation du nombre de procurations;
- l'accession à tous les documents relatifs à des points inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale chez le syndic, ou encore via le net;
2 : Meilleure gestion des copropriétés
- la possibilité de créer, au sein de l'association des copropriétaires d'un groupe d'immeubles bâtis, des entités juridiques distinctes mettant fin à une jurisprudence établie de la Cour de Cassation de 2005;
- la possibilité de rendre l'association des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes;
- la possibilité de reconnaître à l'association des copropriétaires la qualité et l'intérêt pour connaître de toutes les actions relatives à la propriété des parties communes;
- Consultation via Internet de tout document intéressant la copropriété;
- la durée du mandat du syndic ramenée à un maximum de 3 années, reconductible contre 5 ans actuellement;
3 : Créer un plan comptable, financiers et de gestion en matière de copropriété:
- la définition des nouvelles missions du conseil de gérance (dont la création deviendrait
obligatoire dans les immeubles de plus de 20 lots) qui ne conserve qu'une mission de contrôle de la bonne exécution par le syndic des décisions de l'assemblée générale.
- la modification de l'appellation du conseil de gérance en conseil de copropriété
- la rédaction d'un rapport semestriel circonstancié du conseil de gérance sur l'exercice de sa mission;
- tenue de la comptabilité de l'association avec plan comptable minimum normalisé fixé par le Roi ;
- Obligation de présenter à l'assemblée générale au moins trois devis
- Soumission à l'assemblée générale un rapport annuel d'évaluation des contrats de fournitures régulières;
En matière de transmission de la propriété d'un lot, les acquéreurs, le notaire de l'acheteur, le vendeur ou tout autre intermédiaire, devra requérir du syndic, dès avant la signature du compromis, un certain nombre d'informations qui permettront aux acheteurs de connaître leurs futures obligations, notamment en matière de travaux.
